声福国际大厦营销方案 (改1).doc

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1、声福国际大厦营销方案声福国际大厦系柳州柳邕路首座高层商品房项目，因此营销方案制定正确与否将对声福国际项目有较为有重大影响，现特拟方案供轩辕公司决策层参考。1、项目SWOT分析1.1优势分析1.1.1地理优势★项目基地所处地势平坦、地形开阔、地块方正、地质条件良好。1.1.2建筑规划优势★柳邕路首座小高层，易于吸引众人瞩目，可成为柳邕路地标性建筑。★规划有四层底商，十三层小户公寓房。1.1.3区位优势★基地位于柳州物流区内，毗邻柳州农贸批发市场，周边有国联物流、八达物流、建材市场、五金市场、、汽配市场、废旧市场等。★基地周边有帽合公园、七彩山庄、

2、足球场、跑马场等众多休闲设施，易于聚拢人。★周边有汽车、汽配等众多工矿企业1.1.4交通动线优势紧邻市交通主干道柳邕路，平坦开阔、往来便捷。1.2劣势分析1.2.1成本劣势高层相比多层建安成本相差1倍以上，直接导致本项目价格高企。1.2.2宣传定位劣势公司前期宣传办公写字楼为主，定位与市场需求误差大，无法对本案支持1.2.3产品劣势小户公寓不便于家居，客户群面窄小1.2.5交通劣势道路中央设有隔离拦，车子不易转弯1.3项目机会121.3.1市场空白★周边人口接近20万，无上档次娱乐设施★周边无上档次餐饮设施★周边无上档次酒店、宾馆等旅游设施1.

3、3.2本区域内房地产业经过多年的高速发展，价格及客户质量均有很大的提高1.4项目威胁1.4.1高档电梯公寓由于价格高企，多定位为写字楼，但写字楼要求有完善的配套设施和对地段的认同感，市场被市中心项目基本垄断1.4.2周边业态经营模式基本固定为前店后仓模，对办公类公寓需求不旺。1.5小结通过综合分析，我们认为本项目如定位在一般办公公寓将无法和市中心项目竞争，定位为居住类公寓又受困于产品的特性无法和纯住宅竞争，都将会导致项目销售期长，资金回笼慢，进而影响整个声福国际项目之销售。2、定位2.1通过分析，以项目本身规划结合周边市场空白，我们建议将本项目

4、定位为：柳邕片首个星级豪华酒店式管理商务公寓2.2酒店式公寓释义：本项目本应定位为产权式酒店，但为规避银行放贷政策，故定为酒店式管理公寓，实质仍为产权式酒店。产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。2.3周边主要酒店调查A贵居宾馆：套间80元/间/天标准80元/间/天单人60元/间/天配套设施：彩电、地毯、卫生间、电话（装修简陋，普通旅馆档次）贵宾卡优惠10元/间/天，30元工本费，出租率70%，客源主要外地注：该宾馆装修简单，内

5、部设施不全，服务一般，普通旅馆档次。12B航银宾馆：套间160元/间/天商务标间150元/间/天豪华三人间150元/间/天豪华双人间120元/间/天豪华单人间120元/间/天标准三人间120元/间/天标准双人间90元/间/天标准单人间90元/间/天配套设施：彩电、地毯、卫生间、电话（装修一般）包月优惠20元/间/天，富源公司管理，无停车场，开房率80%，注：该宾馆外观较新，内部装修一般，配置较全，服务较好，低档次宾馆。C银山宾馆：豪华双人100~128元/间/天（自动麻将另加40元）配套设施：25寸电视、整体浴室、木地板、（简单配套）无停车场，

6、出差客为主，有会议室，开房率70%，共56间客房注：该宾馆配套不全，服务一般，正在装修。D核工大酒店：（五层起）商务麻将间138元/间/天商务间A138元/间/天商务间B108元/间/天标准三人间100元/间/天标准双人间90元/间/天标准单人间80元/间/天配套设施：席梦思床、彩电、空调、茶几、衣柜、电脑、地毯、浴室、电话（装修陈旧）高档装修，内设餐厅，电梯，开房率85%，注：该酒店外观陈旧，内部装修上档次，配置较全，服务较好。E豪府酒店：（三层起）商务麻将间A238元/间/天商务麻将间B208元/间/天豪华双人间148元/间/天12豪华单人

7、间128元/间/天配套设施：席梦思床、彩电、空调、茶几、衣柜、电脑、地毯、浴室、电话（装修崭新）高档装修，内设餐厅，电梯，停车场，开房率85%，注：该酒店外观亮丽，内部装修上档次，配置较全，服务较好。F荣昌宾馆南楼：豪华商务间A180元/间/天豪华商务间B160元/间/天娱乐麻将间150元/间/天豪华三人间140元/间/天豪华双人间120元/间/天标准三人间100元/间/天标准双人间A90元/间/天标准双人间B80元/间/天标准单人间70元/间/天配套设施：席梦思床、彩电、空调、茶几、衣柜、电脑、地毯、浴室、电话（装修陈旧）高档装修，设有电梯，

8、开房率80%，注：该酒店外观陈旧，内部装修上档次，配置较全，服务较好。G江夏大酒店：豪华商务间238元/间/天娱乐麻将间A178元/间/天娱乐麻将间B