凤凰城置地年度推广营销联席会策划.ppt

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1、置地公寓2007年营销方案2007.2.26规划示意图FGHJKL2项目效果图2007年销售任务大凤凰区域07年11亿上半年5亿08年5.6亿07-08年销售任务下半年6亿4大凤凰区域·07年销售产品货值分配凤凰城置地公寓置地公馆凤凰置地广场产品D座，大户型(15000)F,G座大户型(16500)H座，1-3居国际公寓(17500)J’L66套260平米大户型；K9套470平米平层(21000-26000)两栋法国雅高酒店；9栋企业总部；一栋酒店式服务公寓；一条国际商业街价值1亿1.5亿,5.5亿3亿配套30000平米泰式园林、一兆伟德会所、国际风情主题商街等07

2、工程与销售节奏一览表DFG1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月置地公馆小众活动现场入住开盘入住现房H入住JKL3.24实楼样板间7.1实楼样板间5.1实楼样板间置地广场推广重心DFG大户型现房成熟社区商业街开街H置地公馆置地公馆新闻圈层H签约活动现场置地公馆小众活动现场东区规划确定销售节点建筑3-6层6.6入住入住入住入住1-2月DFG大户型现房H积累3月H现房集中释放4月,JKL潜销期H销售期5-7月JKL销售期H销售期置地公寓推广思路主旨：1.注重现房和园林实景环境的精致包装，配合现场具有国际化品位的公关活动，进行推广.2.大众媒体以户外为主导

3、，辅助以网络宣传，在开盘时点上，选用纸质媒体,带来影响力及来电来访。3.以置地公馆JKL销售和全新形象亮相为推广明线。4.以置地公寓H座销售为推广暗线。8全年推广节奏示意07年1－5月，以HOPSCA为理念依据，H座为重点，塑造大凤凰社区成熟国际化形象。置地公馆软性“新闻”推广阶段。５月以后，以置地公馆产品价值为主诉求点，进行新闻与现场公共关系的小众推广,同时带动H座部分销售。10-11月，H座的另一轮推广高峰。12月,置地公馆公共关系活动阶段性营销节奏重点解析推广主题H座主推产品时间6S销售任务（万元）现房凤凰城2期D置地公寓F、G1月—2月（春节前）上贺上迁国际

4、区三元桥公寓全现房推广&销售设施费用（万元）3月—4月推广重点引入HOPSCA推出最后黄金H座网络/户外/平面置地公馆推广目的销售积累、销售网络/户外/活动/平面潜销现代中国理想居所网络/软文/高端活动15391.815月—7月H座推出最后黄金H座置地公馆网络/户外/活动/平面销售现代中国理想居所网络/现场包装/高端活动8月—12月H座推出最后黄金H座置地公馆网络/户外/活动/平面销售现代中国理想居所网络/高端活动54752.87期房换现房无法销售30134.72200（H样板间）600（J样板间/现场包装/道具）500550大凤凰城国际复合社区城市中心最后的黄金H

5、座11通过对老业主的维护，重点突出最后一栋黄金H座，稀有公寓全现房，进行口碑传播，积累新客户。利用现场活动，进行已积累客户现场集中促签约活动。通过公寓租赁启动，对全现房国际化社区进行营造。主要营销模式：12JKL营销思路1.产品介绍2.市场定位与营销目标的确定3.目标客户描述4.推广思路5.Vip的销售模式13客户属性描述3强调私密和安全：认可大隐隐于市，喧嚣繁华中的私密和安全；关注升值潜力和投资价值；张扬个性，拒绝个性：需要个性空间，拒绝个性装修精装修偏好：在风格上偏好大气、气派、奢华、稳重，在细节上强调考究的工艺，材质上强调性价比。对于品质的追求首先表现在工艺上

6、，其次才是材质上。14基于“访谈式营销”的推广思路JKL产品的新闻，个性价值与公共关系之路产品价值与客户需求体系梳理产品价值总结：1.稀缺的城市中心地段2.成熟大社区内的同质化围合组团3.低容积率的顶级居住形态——9层大平层公共空间－－半私密空间－－私密空间4.家中独享地下3000米温泉入户产品个性解读：独一无二：北京/三元桥/凤凰城/K座/9户/大平层符合身份：尊贵，社会地位的象征满足炫耀感：温泉/花园/天顶露台提供理想的社交场所：功能的奢侈与圈子的价值体系吻合地段（三元桥）＋产品（9层平层）＋特色（温泉）＋身份（私密组团）满足独特居住体验与身份识别的产品19产品

7、定位与命名20定位：城市中心的顶级居住理想（顶级公寓）城市中心：不可复制区域＼三元桥、机铁唯一经停站；回归城市顶级居住理想（顶级公寓）：大平层＋景观、温泉、丰富配套；不孤独、尊贵身份感，独立个性化22定义JKL产品：大凤凰城中的鼎级住宅，城市中心低密度豪宅产品。置地广场置地公馆置地公寓凤凰城JKL产品与大凤凰城的关系思考：King9置地公馆推广手段与应用251.基于现房实景标准，进行国际社区的现场包装，力求细腻、丰满、精致，体现城市中心低密度豪宅的产品特点，注重细节和品质感。2.通过新闻性软文，制造新闻点，主要运用网络进行前期市场导入，达到市场认知。3.将样板间