其他税种——土地增值税会计.ppt

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1、土地增值税会计土地增值税征税范围土地增值税应税收入及扣除项目土地增值税应纳税额的计算房地产开发企业土地增值税清算管理土地增值税会计处理一、土地增值税征税范围（一）一般规定1.转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税。2.对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3.只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。（赠与行为特指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与）一、土地增值税征税范围（二）以房地产进行投资、联营1.房地产作价入股转让到投资联营企业：暂免征收。2.投资、联营的企业属于从事房地产开发

2、的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的：征收。（三）合作建房1.建成后自用：暂免；2.建成后转让：征税。（四）企业兼并转让房地产：暂免一、土地增值税征税范围（五）房地产交换1.单位之间换房：征税；2.个人之间互换自住房免征。（六）房地产抵押1.抵押期不征；2.抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债：征税。（七）出租、房地产评估增值、国家收回房地产权：不征（八）土地的转让、抵押、置换：征税二、应税收入与扣除项目（一）收入额的确定实物收入：收入时的市场价格折算成货币收入。无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入。外币收入：取得收入的当天或当月1日国家公

3、布的市场汇率折算。二、应税收入与扣除项目（二）扣除项目及其金额1、新建房地产的扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额。包括：土地使用权支付的地价款交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费。（2）房地产开发成本。包括：土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。二、应税收入与扣除项目（3）房地产开发费用。扣除限额计算：①分摊利息支出，并提供证明的房地产开发费用扣除限额=利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%②不能分摊利息支出，或不能提供证明的房地产开发费用扣除限额=（取得土地使用权所支

4、付的金额＋房地产开发成本）×10%注意：①超过上浮幅度的部分不允许扣除。②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。③全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。④有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。⑤清算时，已计入开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣。二、应税收入与扣除项目（4）税金房地产开发企业：营业税＋城建税＋教育费附加其他企业：营业税＋印花税＋城建税＋教育费附加（5）附加扣除（仅限于房地产开发企业）计算如下：(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×20%注意：代收费用一并收取计入收入，费用可扣，但不做加计扣除基数；单独收取，不

5、影响计税。二、应税收入与扣除项目2、旧房及建筑物的扣除项目（1）房屋及建筑物的评估价格①有评估价：扣除标准=重置成本价×成新度折扣率②无评估价、有发票：扣除标准=发票金额×[1＋（售房发票年－购房发票年）×5%]（2）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用（3）转让环节的税金三、应纳税额的计算（一）计算步骤确认转让收入——确认扣除项目金额——计算增值额——确定税率——计算税额1、增值额的确定增值额=转让房地产的总收入一扣除项目金额三、应纳税额的计算级次计税依据（增值额）税率速算扣除数1土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%02土地增值额超过扣

6、除项目金额50%未超过100%的部分40%5%3土地增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分50%15%4土地增值额超过扣除项目金额200%以上的部分60%35%2、税率的确定三、应纳税额的计算3、计算税额应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率在实际工作中，一般采用速算扣除法计算。计算公式如下：应纳税额＝土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率三、应纳税额的计算例1：某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万

7、元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税（　）万元。解：可扣除项目＝800×50%＋30＝430（万元）增值额＝500－430＝70（万元）增值率＝70÷430×100%＝16.28%应纳土地增值税＝70×30%＝21（万元）三、应纳税额的计算例2：2011年8月某房地产开发公司转让新建普通住宅一幢，取得收入5000万元，转让环节缴纳营业税金及附加合计275万元。该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元，房地产开发成本l000万元，利息支出100万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。该公司所在地政府规定的其他房地产