廊坊商业市场调研.ppt

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1、廊坊商业市场研究报告PART.1政策解读PART.2城市概况PART.3区域分析PART.4总结PART.1政策解读PART.2城市概况PART.3区域分析PART.4总结一、主流开发模式由“住宅依赖”转向“产业依赖”依靠住宅销售反哺持有商业的综合体模式是近年中国商业地产最主流的商业模式，但由于当前楼市低迷、库存加大，这一模式正遭遇困境，尤其是三四线城市问题更加突出。未来综合体中的持有商业正在由住宅依赖逐步转向文化、旅游、养老等其它产业依赖。二、商场由“经营商品、经营品牌‘转向’经营消费者”过去的百货商场主要经营商品，购物中心主要经营品牌，传统的商业经营者关注业绩胜于关注消费者。在互联

2、网时代，商场将更加重视消费者研究，通过大数据和云计算为消费者画像，并围绕他们的消费偏好进行全渠道营销，经营消费者将成为商业新的利润增长点。三、商业品牌由“重规模“转向“重创新”前几年，商业品牌注重开店步伐，纷纷扩大规模，但是去年以来，线上与线下、以及线下商业之间竞争加剧，迫使品牌与业态创新，一些知名品牌正在通过多品牌策略做好细分市场，异业业态之间的复合也是未来创新的一大方向。一些商业品牌还正在积极尝试为小众群体定制产品，商业竞争同质化的问题有望改善。四、开发商由“重资产”转向“轻重资产”并行在房地产的黄金时期，商业地产开发商因看好物业升值前景，惯常采用自己开发和持有运营的“重资产”模式

3、。在万达为代表的一些专业商业地产企业引导下，商业地产行业的“轻资产”模式悄然兴起。将地产投资与商业运营分离其实是国际商业地产界的主流做法，这一模式在中国的出现是行业洗牌的开始，也是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。【商业发展形势】2015年中国商业地产四大趋势指标2013年2014年2015年住宅开发投资额同比11.4%19.4%10.5%商业营业用房开发投资额同比26.3%28.3%22.0%2013-2015年全国房地产投资开发指标完成同比变化情况【解读】：国家统计局数据显示，近三年，全国商业营业用房开发投资增幅均高于同期住宅开发投资额的十个百分点以上，可见商业地产开发投资量过大

4、，商业竞争加剧，促使运营难问题的凸显。【商业地产开发情况】2013-2015年商业地产投资比例趋于平稳PART.1政策解读PART.2城市概况PART.3区域分析PART.4总结京津冀整体定位“以首都为核心的世界级城市群，区域整体协同发展改革引领区，全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范区”京津冀发张布局：一核、双城，三轴，四区，多节点京津冀一体化三个阶段近期目标：到2017年，主要为交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破中期目标：到2020年，北京“大城市病”等突出问题得到缓解；初步形成京津冀协同发展、互利共赢新局面长期目标：到2030年，首度核心功能

5、更加优化，一体化格局基本形成北京新中心“将不再封闭”加强城市副中心与顺义、大兴、亦庄及河北廊坊区域的功能统筹、分工和联动，共同承接中心城区功能和人口疏解，形成面向区域协同发展的城镇群；推进京唐城际等规划建设，实现与津冀互联互通。特别是两个机场的交通联系。近期目标：京津冀交通一体化轨道交通路网通州新政区【宏观政策】京津冀一体化步入发展“一核，双城，三轴，四区，多节点”的发展布局，环京区域受政策利好辐射明显。廊涿城际铁路是规划建设中连接河北省境内廊坊市和涿州市的城际铁路，是北京新机场配套交通工程，也是京津冀交通圈的重要组成部分。预计十三五期间开展建设。未来s6号线线路对接线路则是：亦庄火车

6、站--采育--廊坊东站(位于廊坊市北侧)--万庄--空港新区--新航城站--北京新机场站。【区域利好】廊涿城际铁路——２０２０年将建设８条城际铁路，其中Ｓ６线在廊坊市设立两站，廊坊在配套上位于环北京之首。轨道交通一出，或许在房价上会成为第二个燕郊1.1廊坊概况廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界，南接沧州，西和古城保定毗连，地处京津两大城市之间，环渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之称。1989年4月，经国务院批准为省辖地级市，现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。廊坊地处北京与天津之间，依托其先天的地理优势使之成为了近几年环

7、北京最火热的城市。【廊坊简介】廊坊地处北京与天津之间，称为“京津走廊、黄金地带”依托其先天的地理优势使之成为了近几年环北京最火热的城市。2016年上半年廊坊土地成交2016年上半年廊坊土地供应土地性质土地宗数建设用地面积规划建筑面积成交楼面价土地出让金土地性质土地宗数建设用地面积规划建筑面积供应楼面均价住宅用地1092208683.114890612.661282.2627073住宅用地1242539110.15611626.611174.85