预售商品房转让探索.pdf

《预售商品房转让探索.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、预售商品房转让探索口潘游(安丘市房产管理中心，山东潍坊262100)摘要：预售商品房能否转让，目前理论上存在较大分歧。预售商品房转让会引起市场混乱，引起争议，处理麻烦，不利于房地产的行业管理。我国房地产业还处于不成熟阶段，市场机制还没有完全建立起采，不宜允许转让预售商品房。但同时预售商品房转让是购买人通过签订预售合同、支付价款取得的对房屋所有权的期待权。本文就其问题进行探讨。；：关键词：预售商品房转让我国《城市房地产管理法》第45条规定．商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。应视为允许

2、预售商品房转让。允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。这一规定对于房地产开发商来说，一方面可以加速资金回笼，减轻借贷压力，另一方面也可以加快工程进度，缩短建设周期，使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权，而是对所有权的期待权。在所附期限届满前后，房屋的价格随市场行情变化很大。一般来讲，预售价格远低于现房价格。这种差额利润就是多数炒作者热衷于“炒楼花”的动机。凼此，允许预售商品房的转让就势必会}H现投机，这些投机活动一方而会损害真正购房者的利益；另一方面也会扰乱房地产市场，哄

3、抬『H场价格，致使大量资金流入个人腰包。因此，对待预售商品房的转让既要看到其有利的一面，也要看到其不利的一面，不能凼噎废食，也不能放任自流，应当通过健全的法律箭度和行政管理对其实施监督。1．预售商品房转让的条件我国铷￡市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商晶房再行转让的问题，由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。1．1依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅@管理观察·2012年4月下旬刊外销管理办法》第12条规定：“预售

4、的外销商品住宅，在未领取房地产证前1i得转让，否则转让无效。”1．2转让人必须持有经过瓒记备案的商品房预售合同和转让合问才能成为转让人，宋登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利丁国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体小1日J，转让人具有双重身份，它是前一商品房预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合嘲才具有预售转让的主体资格。1．3预售商品房转让的标的物必须是尚未竣丁的、正在

5、建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房冉转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产巾场价格不稳定，转让人将预售的商品房提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和耍受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。1．4商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号

6、文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果商品房预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中．商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2／3后方可转让。第二，商品房预售合同未约定转让条件，合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人吲意，否则转让无效。这样规定既町预防预购人倒卖合同．牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合矧的顺利履行。第三，预购方已经全部履行商品房预售合同规

7、定的仝部义务，对预傣商品房的再行转ir，不必征得预售人的I叫意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的坝售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。1．5预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人l{j新预购人签订合I州将原商品房预售合

8、一J的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合删取得原预售合同预购人的地位。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只

9、是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同．预售转让合同依法成立后．具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，