简析房地产经营风险管理.pdf

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1、2014年1月建材与装饰建设经济简析房地产经营风险管理陈玉霖（福建省海峡置业有限公司福建省莆田市351100）摘要：随着经济的发展和社会的进步，房地产的发展势头强盛，但是不可避免的存在经营风险，这就需要管理人员进行风险管理。房地产经营风险管理是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识、处理与控制，以使风险损失减少到最小程度。本文首先分析了风险管理的目标，并结合房地产经营风险分析了房地产经营风险管理措施。关键词：房地产；经营；风险管理中图分类号：F293.3文献标识码：B文章编号：1673-0038（2014）01-0185-02引言2.2开发建设阶段房地产是一项涉及范围广泛，且

2、非常复杂的行业，为了避免2.2.1前期工程房地产经营风险，需要管理人员进行全方位的风险管理。房地产前期工程主要包括勘察、设计、临时设施、“七通一平”等。政投资经营所需资金额巨大、投资周期长、流动性差且需要专门的府有关税费政策、住房政策的出台会带来开发时机、开发规模、知识和经验等特性，决定了房地产是高风险的行业，面临着各种开发方式选择的改变，引起开发成本、投资回收期限、实际利润风险。这要求房地产企业增强风险意识，加强风险管理，采取有等的变化，同时原有土地的配套设施情况也决定前期工程费用效措施防范房地产经营风险，实现预期收益。水平。比如土地的地质较好，则挖填土石方的工程费用相对较1风险管理的目标低

3、；再比如地形平坦，则测量及勘察工作相对容易，有关费用也较低。1.1减少风险事故2.2.2建筑安装工程房地产风险管理的目标之一就是减少风险事故的发生，风险建筑安装工程主要包括土建工程和安装工程。在建筑安装工事故是导致企业面临风险的关键因素。风险因素本身并不会导程费用一方面取决于建筑安装工人的工作效率与技术水平，另致风险损失的发生，从风险因素的存在到导致风险损失的发生，一方面取决于建筑安装材料价格的高低。市场运行中各种不确中间还要经过媒介环节，即风险事故。风险事故是造成风险损失定因素很多。国内外社会变动、经济政策变动、居民收入水平的的直接原因。因此，要想减少风险损失就要千方百计地减少风险变动都会引

4、起建安价格波动，影响建安成本，从而对房地产企业事故，做到事先预控。的投资计划造成影响。1.2减少风险因素2.2.3配套工程风险因素是引起或增加风险事故发生机会的条件，它可以来配套工程主要指开发区内基础设施配套、公共配套设施等，自天灾、市场条件变化、决策失误等方面。风险因素的存在，决定包括小区内室外管网、道路工程、景观绿化工程及配套设施工程着风险发生的可能性。要减少风险的发生，原则上要回避难以预等。配套工程费用受市场状况及房地产企业内部成本管理水平见的和危害大的风险，而把主要精力放在可以自我控制的因素等因素制约。上去。2.3租赁及销售阶段1.3减少风险损失房地产企业对建设的房屋进行销售和租赁，以

5、回收投资并获通过上述工作，虽然可以减少风险因素和风险事故，却不可取经济回报。由于房屋建造周期较长，在若干年的建造期内，由能把风险因素和风险事故完全排除掉。因此，一旦有风险事故发于科学技术进步及影响市场的各种因素变化，如政府有关房地生，要根据可采取对策的比较分析，找出最适宜的对策。事实上，产业的税费政策、住房政策、价格政策、利率水平、通货膨胀情风险损失的发生在风险管理计划中就应当考虑到，而事先就制况，以及其他影响市场需求因素的变化，都会带来投资回收期定好措施，防患于未然是十分必要的。限、实际利润等的变化，导致房地产项目投资回报偏离预期目2房地产经营面临的风险标，给房地产投资带来巨大的风险。房地产

6、经营是一个动态的过程，从选址买地到建造，再到房3房地产经营风险管理措施产的出租与销售，不同阶段具有不同的风险。在研究房地产经营3.1回避风险过程与风险的关系时，将这一过程划分为获得土地、开发建设与市场调研和可行性研究。房地产企业加强市场调研，充分掌销售租赁这三个阶段。握影响项目投资的政治、经济、社会信息资料，并加以综合与分2.1获取土地阶段析。此外进行项目可行性研究，建立一个庞大的信息系统，通过在获取土地阶段，国家有关房地产投资的土地供给政策、地科学预测，选择适宜的投资方向，减少房地产投资开发的盲目价政策造成土地使用权费用的不确定，是获取土地阶段房地产性。加强内部管理，缩短开发周期，提高企业内

7、部管理水平，加强经营的主要风险。·185·建设经济建材与装饰2014年1月项目建设监控和成本管理，采取系统的项目管理方法使项目顺的内外部环境分析、市场调查和预测的基础之上、掌握了经济形利进行，在保证建筑质量的前提下，尽早完成开发项目，缩短开势及其发展趋势，并运用它们的智慧和战略眼光及时采取措施，发建设周期以减轻风险。合理定价和销售代理。密切关注市场动确保风险管理计划的实现既避免了风险又获得了发展。