房地产泡沫简析

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1、日本、香港海南房地产泡沫日本房地产泡沫香港海南房地产泡沫综述日本、香港、海南房地产泡沫日本房地产泡沫香港房地产泡沫海南房地产泡沫房地产泡沫综述房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。日本、香港海南房地产泡沫日本房地产泡沫香港海南房地产泡沫综述日本房地产泡沫----历史上影响时间最长的房地产泡沫一、日本房地产泡沫过程简述二、日本房地产泡沫的原因三、日本房地产泡沫的危害日本房地产泡沫简述一、日本房地产泡沫的过程简述开始：1985年的"广场协议"---迫使日元兑美元汇率在一年间

2、从240:1飙升至120:1。泡沫经济的繁荣期：1986～1990，90年9月达到最高峰泡沫经济破灭：1990年秋季开始，日本房价开始直线下落，并一直到现在。现状：至今仍未痊愈日本房地产泡沫简述一、日本房地产泡沫过程简述1985的“广场协议”，迫使日元升值38%1987年10月美国股市暴跌日元大幅度升值日本降低利率，大量增加货币供给量贷款额、资金增加（两次）资金流入到房地产及股票市场1986年1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，日本银行继续实行扩张性货币政策股价与房价的疯长1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6%，同时

3、控制不动产的贷款。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款股价大跌，然后房价大跌泡沫产生的经过：日本房地产泡沫简述一些数据在1985年的"广场协议"之后，日元大幅度升值，日本在1988年的真实经济增长率为6%，由于日元升值，如果按照汇率来计算，日本的经济增长率高达36.5%，简直令人不可思议。如果拿1983年的土地价格作为基数100的话，在1984～1985年间住宅用地的价格每年的增幅大约在5%上下，商业用地价格增幅也不过10%左右。到了1988年，东京中心地区商业用地的价格变成了1983年的350%，住宅用地价格增长为300%。一、日本房地产泡沫过

4、程简述日本房地产泡沫简述一、日本房地产泡沫过程简述一些数据1986～1989年间，日本国民资产总额增加了2330万亿日元，其中60%以上为地价、股价上涨所带来的资本资产增值收益。地价在资产总额中的比重由1986年的23.5%开始节节上升，到了1989年占30.7%。GDP在资产总额中的比重从1986年的7.3%，到1990年下降为5.9%。日本房地产泡沫简述一、日本房地产泡沫过程简述一些数据美国土地面积是936.4万平方公里，日本土地面积只有37.8万平方公里，两者相差约25倍。据估计，在1990年日本土地总值达到15万亿美元，比美国土地资产总值多4倍，相当于日本当年

5、的国内生产总值的5倍多。以上这些惊人的数据都表明了，日本泡沫的程度---已经相当的严重，那么一定也会会产生很严重的后果、、、、日本房地产泡沫简述二、日本房地产泡沫的原因银行盲目放贷热钱大炒地产1985年制定了《广场协议》，日元升值出口减少，但日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款造成余额很多，同时也使日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。于是疯狂的贷款开始了，一般都用自己的住房做抵押，从而地产被炒起来，泡沫经济就开始了。二、日本房地产泡沫的原因投资理念失去理性追逐泡沫投资者普遍相信土

6、地的价格只会继续走高。同时各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产，助长了泡沫的形成。日本房地产泡沫简述二、日本房地产泡沫的原因宏观金融政策连连失误20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。随后日本中央银行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和楼市同时崩溃，价格直

7、线下降跌入低谷。日本房地产泡沫简述三、日本房地产泡沫的危害重创经济从泡沫至今，经济一直未痊愈，一直处于低迷状态。财政危机1991年---2000年，日本财政赤字由0.8%猛增到10.1%。通货紧缩房地产泡沫的破灭，加剧了日本内需不足的困境，并导致明显的通货紧缩。日本房地产泡沫简述三、日本房地产泡沫的危害产业抑制由于房地产泡沫大量资金都流入房地产行业，特别是1987年以后尤为明显，从而导致了生产性的企业由于缺乏资金而快速破产。金融危机房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融业带来大量坏账主要是银行，据日本金融厅发表的数据，2002年3月底日本全国金融机构