房地产行业的宏观分析.pdf

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1、热点透视·HotSpotInPerspective中外企业家2010年第2期（下）总第343期2009年房地产行业的宏观分析李翮欣(商务部中国国际电子商务中心,北京100176)摘要：2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。“地王”频繁出现，高地价直接推动房价不断上涨，除土地供给不足、住房需求旺盛、房地产开发企业竞争不完全、货币政策等方面原因之外，更深层次的原因是土地出让金和房地产税费对地方财政贡献较大。由于2009年地产业高速发展的惯性影响，2010年或将再

2、度出现历史新高。关键词：房地产;销售额;需求分析;供给分析;价稳量增中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1000-8772(2010)04-0120-022009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上加财政收入弥补赤字，我国地方财政对土地出让的依赖度很大，年增长44.2%。其中，房地产开发企业资金来源增长较快的两部从2009年京、津、沪、渝、杭等地土地出让金与财政收入对比情分是国内贷款和其他资金，其他资金中主要以定金及预收款和况看，土地出让金占地方政府收入的20%左右，土地出让金成为个人按揭贷款为主。总体上看，房地产

3、开发企业资金充足，国内财政增收的主要途径之一。贷款和其他资金同比增长较快。房地产开发企业施工、竣工面积月度累计增幅下降的，新开2009年，房地产销售面积和销售额再创新高，销售面积累计工面积累计增幅较2008年有所提高，房屋库存较少，由于新建房增速下滑。全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长屋周期性，开发商可供住房不足。国家统计局公布《2009年全国房42.1%。这一涨幅是1999年以来排名第二的涨幅（第一是2005地产市场运行情况》，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年涨幅45.87%）。其中，商品住宅销售面积增长43.9

4、%；办公楼销年增长16.1%；房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增12.8%；房售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿房地产销售量价齐升，极大改善了开发商的现金流，货币资金宽平方米，增长5.5%，其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长裕，大部分房地产上市公司每股经营性现金流和货币资金创下6.2%；商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%；商品了历史最好水平。房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。房地产开发企业施工2

5、009年度，“地王”频繁出现，高地价直接推动房价不断上面积月度累计增幅下降的，新开工面积好于2008年。涨，除土地供给不足、住房需求旺盛、房地产开发企业竞争不完二、需求分析全、货币政策等方面原因之外，更深层次的原因是土地出让金和房地产税费对地方财政贡献较大。下面分别从供给、需求、政策、房地产商品既有实物属性又有投资属性，既是消费品也是价格、通货膨胀预期、汇率政策六个方面分别对2009年房地产投资品，影响到社会生产生活的诸多方面。从实物属性的角度，发展状况展开分析。房地产商品作为一项大宗生活和生产用品，必然会影响到居民的消费和房地产开发企业生

6、产；从投资属性角度，房地产投资占一、供给分析固定资产投资的很大一部分，是影响国民经济投资的重要因素2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万之一，房地产行业的发展将一部分社会资本从其他领域引向房平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方地产市场，从而会影响到其他产业的资金需求；同时，由于该行米，下降19.9%。2009年，房地产开发企业完成土地购置面积和业本身的特殊性———土地的稀缺性，导致房地产市场的供给弹完成土地开发面积同比均出现近十多年以来的最低。性小，从而引发投机性，使得房地产价格偏离均衡。由于土

7、地的稀缺性、土地供给不足以及政府土地招拍挂交首先中国城镇化发展，使得城市迅速扩张，城镇人口急剧膨易制度、宽松的金融环境等方面原因，使得2009年度土地市场胀，住宅和城市土地需求旺盛，中国的城市化率从1978年的上“地王”频出，2009年四季度土地交易价格指数商业、旅游、娱17.9%上升到了2009年的44.9%，城镇化发展使得自主住房需乐用地、居民用地出现反弹（其他房屋仍然停滞不前）。高地价使求旺盛。国家的经济发展起来，人民的收入增加，财富是收入以得房地产开发成本提高，高地价带来了高房价，高地价背后是政利率折现，也跟着增加。人民的财富增加将

8、产生投资需求。一般府土地制度和土地出让金收入。而言，土地或楼宇是最可靠的财富累积的选择，不动产是天然保2009年度，中央和地方政府财政赤字9500万亿元，巨额财值佳品，人民把财富