房地产行业宏观环境分析

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1、1.广州市房地产业的宏观环境分析1.1政治环境十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的内容，2014年屮央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。(1)关于房地产“双向调控”政策针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控

2、方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让屮国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要1

3、11央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。/2005J013年房地产调控政策/5月国次条提岀切实调整住房脳结构,完帥地产址计和倍息按II制度.12月倾布国十三条，加大对自住鲫购塑

4、曲消我船货支持力虧4月折国+条提岀对贷款购买9月暂停发放第三套及以第二客住鮒抽点上朋；首甌首付款首付款不得低于50%比例不低于30%.2006年2008年2010年2012年2005年2007年2011年2013年胡国务贖国八条,褪出高殖恥定住房价格工作.9月927廿蹣政岀台，对当时的住屈消费赏魁行了大艇的修乩12月国务院出台国四条，明确表杰•）!期价过快•1月10日国+-觥出严格二套斂款甑，首付样040%.1月26日发布国八条，『大朗鯛、加大限购力鼠胡聯国五瀬求严細行商品住鯛购髀,扩大个人住翩产税改翘点范国・（2）关于保

5、障房建设去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年屮央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早R迁入

6、新居。(3)关丁•房地产税收政策贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法，包括社会上关注较多的房地产税和环境保护税的立法工作。房地产税是一个综合概念，既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来完善房地产税，除了推进个人住房房产税试点，还应下调过高的住房用地税负，简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，并对投机性住房实行高度超额累进税率。房价是由地价、政府的收费、政府的税收、建筑成本、企业利润构成。在政府收费这块，根据统计，130个城市中，收费最少的城市也要收37种费用，收费最多的城市，各种收

7、费高达157种，平均下来，收费占房价构成的11%O(4)2016年实施不动产登记国土部表示，今年建立统一登记的基础性制度，将在2016年全面实施，此次不动产统一登记制度的目标明确为“确认和保护产权，为市场经济保驾护航。分析结论：总体来看，政府是要构建以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。在房地产市场调控中，政府将更多依靠市场手段，同时加大保障房供应，加快解决屮低收入群众基本住房问题。政府要继续推进基本公共服务均等化，推进以人为核心的新型城镇化，让城乡居民都能圆'安居'梦。1・2宏观经济环境(1)广州地区生产总值(GDP)

8、增速分析受国内外经济环境变化的影响，2013年广州市经济增长面临较大下行压力，面对一系列挑战，全市上下在复杂环境中攻坚克难，推动全市经济稳屮有进。2013年，全市实现地区生产总值(GDP)15420.14亿元，比上年增长11.6%,增速较上年提高1.1个百分点。其中第一、二、三次产业分别完成增加值228