房地产目标成本测算与分析研究.pdf

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1、工程管理房地产目标成本测算与分析研究莫广其渊广州弘达置业有限公司袁广东广州511356冤摘要院目前房地产业市场在市区中心盘发展趋势有所缓慢袁郊区盘竞争激烈袁应对如今复杂的地产形势和发展趋势袁想要保证成本的投入获取最大效益袁以经济合理性提升产品的竞争力袁有效的房地产目标成本测算尧分析与控制将成为重中之重袁进行有效的优化和管控才能真正彻底地解决好该严峻的挑战袁也是迎合房地产业野风控管理冶最有效的方式遥本文主要针对房地产目标成本测算与分析的原则尧职能尧分类尧方法与措施尧调整落实尧侧重点袁在如何做好目标成本测算与分析方

2、面进行探讨袁为房地产成本管理人员提供借鉴和参考遥关键词院房地产曰目标成本测算曰分析与控制中图分类号院F293.33文献标识码院A文章编号院1674要3024渊2014冤12要45要02引言5目标成本测算的落实与调整会计学上存在一个恒等公式袁利润=收入-成本遥引伸来说袁5.1目标成本编制和推进过程中袁有以下几个方面节点需在房地产收入份额一定的情况下袁对成本进行有效的优化和降结合不同部门及人员配合和落实院低袁可使企业创收袁故运用良好的成本测算方法袁优化成本尧降低渊1冤公司管理层及决策层提出利润目标值尧开发费用和成本

3、成本尧提升经济效益袁实现利润最大化袁是房地产企业开发和经目标值的相关目标遥(2)土地类开发成本数据由土储部门提供曰(3)营的中心点和命脉所在遥成本核算体系完善与否决定着该企业设计部提出项目方案设计及规划设计图纸袁设计类成本数据由的盈亏平衡袁是企业工作质量的重要综合指标袁很大程度反映经设计部门提供曰(4)开发部和招标中心确定产品定位尧业态尧建造济活动的成果遥因而袁成本测算与分析是房地产企业经济活动分面积指标袁进而报建袁报批报建类成本数据由开发部结合多方部析的主要内容遥门提供的数据进行遥(5)专业工程人员根据项目方

4、案提出建造标准和配置曰(6)专业营销人员根据项目区位尧产品定位和业态袁对1目标成本分析及测算的概念及应用未来市场价格做出预判曰营销类成本数据由营销部门提供曰(7)专房地产目标成本分析是指将目标成本与实际成本进行比较曰业造价工程师根据研发指标和工程建造标准进行配配置和推目标成本测算是在项目投入对成本进行全面测算袁实际和反映成进袁(8)物业管理成本由客服部或相应的物业物理部门提供遥(9)财本目标值的过程袁是根据有关成本资料和各种相关因素袁采用预务及管理费用类成本数据的预算由财务部门提供遥测的方法袁对未来需达到的成本

5、目标进行科学而有效的估算遥结合上述多方面的推进和落实目标成本袁并在项目的前期尧在项目的可行性研究尧市场定位阶段袁测算各项成本曰在规中期和后期袁灵活性地派驻上述对口专业人员渊如设计师尧造价划设计阶段袁项目实施阶段袁成本后期归集和分析阶段袁都需分工程师等冤驻场严格执行和落实袁对目标成本进行有效的测算和解成本控制目标袁实行全过程目标成本管理袁在全过程必须接受纠编袁对所开发的项目定位渊高中低端冤与目标成本测算是一个房地产风险控制的检验遥相互影响和作用的过程袁目标成本的测算要实现以开发尧造价为主体袁设计尧工程亮点为辅袁营

6、销尧服务为卖点的多方资源相辅相2目标成本测算的原则成及整合的产物遥总体来说袁要以项目定位及交楼标准为基础袁以总体规划为5.2目标成本测算的调整指引袁局部规划为深化袁量价相分离的原则遥所谓调整袁就是因原测算低或高袁以及在实际推进过程中由3目标成本测算与分析主要职能尧必要性于种种因素影响渊如设计变更或签证尧规划调整尧结算增加等冤袁正式执行时袁由于前期目标成本测算不到位尧虚估成本等情况袁3.1主要职能有往往经不住推敲袁没有办法达到项目成本控制线袁原制定的目标渊1冤测算与估算职能曰渊2冤评估职能曰渊3冤管理与控制职能曰

7、成本偏离袁需运用纠偏的方法袁调平或调增目标成本袁如院签订各渊4冤纠编职能曰渊5冤汇总分析职能遥种形式的补充协议或增补合同等遥3.2必要性目标成本的调整原则院目标成本经集团批准后袁原则上应严房地产企业的资金来源有自筹资金尧筹资或合资尧银行信贷格执行和落实袁不得突超袁用其指导后续的设计尧招标尧施工等各等袁很少会有非常充足的全额资金源全过程投入袁对于有部分存工作袁如需调整必须按调整额度分段落实和上报调整袁在200万在融资困难或项目较多暂时资金周转不灵等情况的房地产企业元以下需报集团审核管理中心审批及区域总监审批袁报集

8、团备来说袁通常会先将土地或部分房产先抵押给银行套取资金或土案袁在200万元以上渊含200万元冤需报集团总裁审批遥地转让金等形式袁使资金有效地推进项目运营袁待项目竣工建成对开发的项目是分多期阶段开发完成的袁需分阶段地设定出售后资金再回拢袁测算与分析变得尤为关键和必要遥不同的目标成本袁要以先开发的区域作参考袁不断地调整和纠偏结合上述职能袁努力管控袁降低成本袁提高利润水平袁是企业目标成本袁使