厦门某跨境电商产业园区优化建设的实践探讨.pdf

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1、垫!鱼垒篁至Q翅i篁筮!塑塑!江亘建堑．堡篓兰壑型堡堇厦门某跨境电商产业园区优化建设的实践探讨■周远新■厦门象屿自贸区开发有限公司，福建厦门361006摘要：现阶段我国产业地产的发展处于工业地产向产业地产转型期，为充分响应国家政策，积极配合地方政府进行产业转型和升级需要，城市的产业聚焦区建设呈现一片热潮。本文结合实践，以厦门某跨境电商产业园升级改造项目为案例，评析论证现阶段产业地产发展趋势中园区建设优化的途径。关键词：经济转型产业地产产城融合优化建设1我国产业地产的发展现状现阶段我国产业地产的发展处于工业地产向产业地产转型期。中国产业新区研究院发布的

2、((2014年中国产业园区招商信心指数》指出，“产业商业一体化”和“标准化厂房”已成为未来产业地产的两大盈利模式。“产业商业一体化”模式以高端客户为主，是产城融合的重要表现形式，是未来产业地产的重要方向。工业用地弹性出让、旧厂房集约化改造已成为未来产业地产发展的薪趋势，高品质的产业商业一体化将成为产业地产重要的突破口，而规模化的标准化厂房可以结合规模效应和金融效应，发挥资金融合和投资价值。2经济转型发展机遇下产业地产优化建设的必要性2．1厦门跨境电子商务产业园的发展机遇厦门作为海西区域中心城市，拥有持续稳健的电子商务产业、高新技术产业发展需求，以高新

3、园区和文创园区为代表的产业地产，整体呈现供需两旺态势。在经济特区背景下，厦门具备海西国际创新城市发展基础，随着厦门自贸片区改革创新红利的逐步释放，争创国际一流营商环境的努力逐步显效，吸引了一大批新兴业态在厦门片区落地开花。2015年5月4日，国务院发布《关于大力发展电子商务加快培育经济新动力的意见》，对跨境电子商务的发展方向做出了说明，除了提升跨境电子商务的通关效率以外，还提出将研究制定针对电子商务企业境外上市的规范管理政策。对于从事电子商务活动的企业，经认定为高新技术企业的，可享受高新技术企业相关优惠政策。未来5—10年，国内跨境电商仍将处于快速成

4、长期，这也将是厦门跨境电商最大的发展机遇所在。2．2厦门电商产业园区优化建设的必要性电商产业园区是城市电子商务产业发展的重要载体，目前厦门产业地产集聚区建设相对滞后，尚未形成能够有效降低电商企业经营成本、提升经营效率、规模较大的电商产业园区。灵狐科技电商研究中心的《中国电子商务产业园区发展研究报告2014》表明，厦门至今尚未进入全国电商产业园区50强。根据《厦门市电子商务发展规划》(2014—2018)内容要求，独立规划的电商产业园区，可利用现有旧工业厂房、仓储用房、街区等建设有特色的专业电商基地、电商楼宇经济和电商街区，推动各区电商产业园区建设。在

5、产业地产发展势头强劲及各种新机遇下，厦门产业地产形成核心竞争力，2015年～2016年上半年厦门市产业地产呈现以智慧、众创、轻资产为主的三大创新关键词。当前，融资租赁、进口展示、跨境电商等高端服务业，已经成为厦门经济转型升级的内生动力。新型产业聚集模式依附自贸试验区已经成为推动厦门转型发展的新引擎，建设跨境贸易电子商务基地也是厦门自贸试验区未来重点培育的十大功能性产业之一。政府部门已制定财政、土地、房产、融资、税收、房租等方面的扶持政策，引导有竞争力的社会机构投资建设和运营管理电商产业集聚区。但从建设管理者角度，须清醒的认识到，如何在政府相关政策大力

6、扶持的同时，避免政策同化导致的产业建设同构以及建设规划的平庸，这已成为行业首先需要解决的问题。3厦门某跨境电商产业园优化建设的实践探讨3．1项目简介厦门某跨境电商产业园项目占地面积约41．5亩，紧邻保税区，处于城市三大交通枢纽(长岸路，长浩路，兴湖路)之间，一公里范围内有翔鹭花城、翔鹭酒店、麦德龙等配套。项目总建筑面积102254，57m2，其中已建一期为原厦华厂房，建筑面积为38730．Olm2，共八层，性质为仓储物流用地。二期原设计为丙二类物流仓库，建筑面积63524．56m2，其中地上八层建筑面积为48398．94m2，地下二层建筑面积为151

7、25．62m2，地下停车位数量约344个。3．2原方案规划存在问题分析(1)原总平面布局。该项目一期、二期工程各自独立，无裙房、连廊相连，无法形成一个整体，项目整体交通动线长、舒适度差，整个产业园功能性互动较差。具体内容包括：①产业园东面广场是建立在拆除原有约2000平米沿街配套商业的基础上的，配套商业价值较大，但原设计未在沿街面考虑配套商业的布局；②产业园现有广场形状不规则、不完整，人流集散的广场无法满足商业功能要求；③一期建筑与长虹路的红线退让距离约60米，二期约42米，且被车道、地下车库出入口分成两部分；④产业园沿长虹路及广场的建筑形象展示面偏

8、短，一、二期建筑长度均为40米，无法体现商业项目的昭示性，无法达到有效吸引人群的目的；⑤现有一期无配套地下停