中信森林湖项目3号地段评估和总结.pdf

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1、经验交流中信森林湖项目3号地段评估和总结虞嘹飞（中衡设计集团股份有限公司，江苏苏州215006）摘要：别墅和高层公寓作为现代人类生活起居的一项重要住宅建设，对于地产行业的发展而言起着重要的先锋作用。文章通过对中信森林湖项目在设计和施工中所遇到的一些问题和修改进行评估总结，以提升自我价值，也了为设计院其他同仁在将来做同类型项目能够起到一定的提醒和增加经验的作用。关键词：中信森林湖；高端别墅；高层公寓；地段评估与总结中图分类号：TU984.114文献标识码：A文章编号：1674—3024（2016）15—181—02前言由于住宅项目无论是建设亦或者是消费都能够极大地刺激内

2、需，因此必须要做好其建设与开发工作，使其创造出更大的经济利润。在此以中信森林湖项目中的3号地为例，对该项目用地进行地段评估，使高地价的地段充分发挥其高经济价值的作用，提升该地段的有效利用率。1森林湖项目在3号地的整体规划项目位于苏州工业园区北部青剑湖板块，属于工业园区北部城市副中心。项目区域优势明显，临近阳澄湖、青剑湖。周边交通便捷，东侧为园区主干道-星湖街，临近沪宁城际铁路站点。该地块用地性质为居住用地（R1），整体项目由4块地块构成。本次我们要讨论的就是其中的3号地块，地块南面与4#地告中180平方米的要求，端户考虑到定位较中户高，并且数量块相邻，中间为12米的尽

3、端道路栖湖路分开，西面为12米宽较少，因此面积有所增加，地面面积约为207平方米。户型改的城市支路亭盛街，与1#地块相隔，东面为城市干道青剑路，造后均可达到220平方米以上的实际使用面积，可设置4个卧北面为城市道路运澄路，基地大部分地段地形平坦，局部略有室，满足产品的舒适性。起伏，场地自然地坪标高一般为3.1-3.5米。所有户型均带有92~110平方米的地下室。地下汽车库内每就整体安排上而言，该项目在3号地的规划上主要选用高户均设置2个汽车位。层与联排相结合的布局，并将高层设置在项目的东、北两侧，实建筑外立面风格为地中海建筑托斯卡纳风格。采用了下部行分开管理，从而使产

4、品的整体品质得以提升。在别墅面积上选石材、上部浅褐色的外墙、顶部红色筒瓦这样的立面，局部装择220㎡的中端别墅作为主要产品，满足产品的舒适性，通过赠饰花架、门廊、装饰线、壁灯、遮阳棚等元素。送额外空间的方式将销售面积降低至180㎡，从而使产品的总价（2）公寓户型设计有所降低。在风格上由于一期的受欢迎度较高，因此仍旧沿用一高层公寓共484户，其中90平方米户型136户，占28.1%；期的风格并进行适当的优化。在层次设置上以地上三层联排和地110户型140户，占28.9%；130户型156户，占32.2%；140下一层为主，其中首层的层在3.5米，取消了首层错层处理，并户

5、型52户，占10.7%。设计了两个停车位以满足业主的停车需要。上层设置地上4个卧90户型与110户型为一单元四户的布置，90户型位于中间，室，在2楼设置主卧全套房设计，一楼配备老人房，二三楼设置110户型位于端部，90户型的北侧通过内天井及外廊进行采光露台以及阳台，从而增加产品的附加值。在成本方面，通过减少通风，避免了传统一梯多户中间户型南北不通透的问题。130地下室面积，赠送不多于一层投影面积即80㎡，降低成本；取户型与140户型均采用一单元两户的布置。消大面积下沉式庭院，地下室采光建议使用地下中悬玻璃高窗、3森林湖3#地块项目图纸中一些问题的思考和总采光井或2米下

6、沉式庭院，节省项目成本。在产品分布上，北侧结价值最低的布置一梯四户公寓产品，东侧价值次之的布置一梯两户公寓产品，别墅产品布置在地块价值最高位置。物业、居委会（1）图纸设计方面等布置于北侧价值较低位置，配电房和开闭站布置于公寓区域，应加强施工图审核工作，对于3号地这样的涉及高层、人减少对别墅的影响，如下图所示。防相对较复杂的项目更应该仔细查看施工图，避免图纸错漏，2森林湖户型设计总结因未及时发现图纸错漏而将问题带入施工阶段，将会引起项目无效成本的增加，应坚决杜绝。各专业之间应加强沟通，避免（1）高端别墅户型各专业之间图纸冲突。应加强专业工程师的专业技能。现行国地面三层，

7、地下一层联排，首层层高3.5米，二三层层高家验收规范越来越严格，专业工程师在设计优化时应严格把握3.3米。设计中充分考虑了赠送面积，客厅挑空部分以及中庭部哪些内容可以优化，哪些内容变更后可能会引起后期验收困难，分在实际使用中均可进行改造。避免因考虑问题不全面随意变更后引起后期验收风险。从3号改造前的地上面积中户约188平方米，略大于项目定位报地暴露出的设计缺陷，一方面由于设计周期较为紧张，；另一方181经验交流面虽有集中审图，基本排查出大部分错漏碰缺。但缺乏相关的能提供设计概算及物料清单，设计要起到指导施工企业施工，联合审图机制以及现场跟踪检查，导致