土地经济价值的影响因素分析_以台湾住宅用地为例.pdf

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1、案例分析土地经济价值的影响因素分析———以台湾住宅用地为例!杨明勋梁梁赵定涛影响程度、噪音、振动的影响程度。实质条件包括)区位、地形、高摘要：土地的价值是一个国家经济与社会发展的重要指标，由于度、临接道路情形、地势、地质；法令限制包括建蔽率、容积率、基土地的不可移动性，其区位条件良好者成为都市里的黄金地段。因地最小宽度、基地最小深度、邻栋间隔、地界曲折基地、建筑物高此，研究与评价土地价值的影响因素是正确评估开发不动产的土地度、其它有关产权型态及分区使用的规定；地方市场习惯包括路价值，判断产品是否具有经济价值的重要手段。本文借助专家问卷调角或路冲的增值或减

2、值、地方对土地的交易习惯、邻地的影响、地查，以层级分析法（!"#），聘请建筑业与不动产中介业等具实务经验方对土地的使用习惯及其它。者来评估影响土地价格的因素。二、分析层级法（!"#）关键词：层级分析法；土地价值；建筑产业；中介业$)研究方法的选择和假设!"#为综合应用演绎法与归纳法的方法。演绎法也称推论法，是利用逻辑的步骤，先定义法则与假设，然后证明定理，最后目前，我国台湾土地价值的评估多以公告地价为主，多是由导出理论学说；归纳法又称系统方法（*+,-./!0012345），是一种政府部门人员以较保守方式、以经验为主进行土地估价，所公告以整体全盘的观点，

3、由上到下的方式来分析系统。!"#主要汇集的地价与实际价格有相当差距。针对个别土地的影响其土地价格专家学者的意见，把复杂的评估问题分析成简明的因素层级架的各种因素的系统分析相当有限，且以往虽有以寻找土地价值的构，再由评量表衡量，作为决策分析的参考信息。影响因素为主题的研究，但大多以理论探讨、数理模型分析或由问卷计分方式则根据*33-+所提出的方法，采用名目尺度（62/7839*439.）以:种不同的比较程度，分别表示同等重要、稍重非产业界、不具经营实务经验者来评估，其结果与现实状况通常存有相当大的差距。因此本文以不动产经营者角度来衡量影响土要、重要、很重要

4、及绝对重要等:个尺度，但为了求得更精确起地价值因素，具有弥补以往研究只重理论缺乏实务操作的价值，见，在相邻刻度的间加入一中间值，形成%个尺度。;个因子成对同时也为过去未曾量化的实务界专家意见予以明确定义并数量比较时，勾选同等重要（$）左边部分者，予以;、(、’、:、<、=、&、%计化做出一定的贡献。分，而勾选同等重要（$）右边部分者，予以$>;、$>(、$>’、$>:、$>一、影响土地价值的因素<、$>=、$>&、$>%计分（详见下表$、;），最后使用?@0.1-A5274.B21土地价值因其价值观的差异，会有不同的价值判断，且因时C78D2E,软件包计

5、算几何平均数求出该层级的权重评估值。代与社会环境的变迁，使得对影响因素有不同的看法。随着环境的变迁对影响地价因素的考虑趋于复杂，曾文龙（$%&’）对于地价的影响因素归类为：经济因素、行政因素、社会因素、自然因素、个别因素等，虽已扩展至政治及行政，但仍缺乏区域方面的影响因素。谢潮仪和黄进雄（$%&(）认为影响地价的因素有总体因素、特殊因素、区位及使用价值、基地特性价值、其他特别因素等上述学者所提影响地价的因素，并不十分完善。因此，林英彦及卓辉华（$%&%）就针对其不足加以补充，提出影响地价的因素。影响因素的大分类为：一般因素（社会因素、经济因素和行政因素）

6、、区域因素和个别因素（实质条件、法令限制、地方市场习惯）。社会因素包括人口状态、都市的形成及公共设施建设状态、家庭结构和)教育及社会福利；经济因素包括国民生产与经济成长、国民所得、物价变动、利率水平、货币供给、国民储蓄和外汇管制；行政因素包括土地使用计划、财政政策、国民住宅政策、经建计划和土地政策。区域因素包括大众交通工具方便程序、道路系统完善程度、土地使用现况、停车空间配置与设计、邻近市场的近便程度、邻近学校的近便程度、邻近公园、广场的近便程度、小区人文环境形象、小区管理与邻居关系、附近嫌恶设施的;FF<年:月!"#$%&’()*#+$)*),-特区经

7、济(:$!"研究结果三、结论与建议参考文献：#"结论$#%吴彩珠"都市土地使用分区管制与地价相互关系的研究$&%"政本文对土地价值最无影响力的地方市场习惯构面各项因素治大学地政研究所，#’’("$!%向宏伟"土地价值评估实例研究$&%"华中科技大学，!))*"权重均相当低，其原因在于土地的低替代性与稀少性，使得土地$+%边泰明"地价变动对土地利用强度影响的研究$,%"国立政治大交易市场一向是买方市场，因而不同地方对土地使用的特性或习学地政研究所博士论文，#’’#"惯对土地价格影响不大。另外土地相关法令限制对土地价值影响$*%苏志超"土地行政纲要$-%"台

8、北：文笙书局"#’’*"的权重得分也相当低；由于台湾省法令的限制对因为区域不同而