深圳_南山科技园写字楼市场概况 2019-14页 共15页.ppt

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1、写字楼市场概况2019年06月22日南山CBD深南大道宝安CBD中心西成长型企业商务圈中心区高端商务圈地王金融商务圈地王商务圈2.8万/平米鸿荣世纪广场南山中心区4-4.5万/平米振业国际商务中心花样年美年广场智慧广场福田中心区5万/平米大中华IFC-C座写字楼市场格局5大商务圈，当前写字楼市场供应稀缺，市场存在进入机会科技园商务圈内写字楼表现优于商务圈外围，售价在4万元以上，销售速度亦有上佳表现区域楼盘名称类型建筑面积（㎡）办公面积（㎡）商业面积（㎡）均价（元/㎡）推出部分销售率（%）罗湖区鸿隆世纪广

2、场综合体项目10950456837.3211650.412800080%中心区大中华IFC-C座商务公寓19780044567300005000095%南山区振业国际商务中心甲级写字楼10164438078278744000070%花样年美年广场综合体项目87661————30000——智慧广场甲级写字楼16487697382120004500095%写字楼市场格局二级市场写字楼入住率不断提升，租赁市场需求强劲，租金水平水亦呈良好增长态势写字楼市场格局三级市场福田中心区空置率环比下跌2.1个百分点至12

3、.3%。其主要原因是：NEO企业大道一期、东海商务中心、卓越世纪中心一期，这些项目空置率的逐渐回落拉动全区空置率的下滑。罗湖和南山由于近年来新增供应有限，市场供应主要集中在现有存量供应，第一季度罗湖和南山的平均空置率环比下降1.5个百分点至8.5%。2019年第一季度深圳甲级写字楼市场无新增供应，受国内外金融、保险企业对本地甲级写字楼市场强劲租赁需求的影响，金融、IT以及专业服务行业的企业成为推动甲级写字楼租赁需求增长的主要动力，本季度深圳全市甲级写字楼市场表现活跃，空置率下降，租金上升。此外，由于外资

4、企业办公室搬迁、扩张等原因，外资企业对甲级写字楼租赁市场的重要影响力重新显现。2019年第一季度全市甲级写字楼租金已达165.5元/平方米，环比上涨4.1%，同比则上涨22.9%。写字楼市场分析市区供应量少，存在市场进入机会市区内在售写字楼项目仅5家，且多处于尾盘阶段，市场供求失衡12租赁市场需求强劲，租金及入住率呈平稳上升趋势在无新增供应以及强劲需求的双重带动下，租赁市场表现良好，租金水平及出租率呈平稳上升趋势，有利于培养市场价格的提升。商务圈内物业售价及去化速度均较佳位于商务圈内的物业（大中华、振业

5、国际商务中心、智慧广场）因地段较好，加之物业品质较优，售价可达4-5万，并且销售情况乐观；脱离商务圈幅射范围的花样年美年中心，售价明显低于商务圈内物业。3深南大道北环路滨海大道北区西区南区北区东区中区西区中区东区北区西区-北起广深高速，南至北环大道，西临麒麟路，东到科苑大道路，总用地面积1.32平方公里。北区东区-北起广深高速，南至北环大道，西临科苑大道，东到沙河西路，总用地面积1.26平方公里。中区西区-是北环路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心线的围合区域，总用地面积为179.47公顷。中区东片-

6、区北起北环大道，南至深南大道，西临科苑大道，东到沙河西路，片区总规模1.6平方公里；南部片区-指南油大道以东、滨海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建设用地，总用地面积523.12公顷。中区：以规模较小，资金实力较弱（相比南区）的电子信息类企业为主。片区内目前以厂房、住宅为主，少量企业写字楼，西南侧是科技园最大的城中村大冲村（目前中信拟定对大冲村实施整体改造，规划方案未定）。北区：总体规划要求建设“高新技术化总部化”的高新技术园区；土地利用规划确定本片区的功能定位是“以大型生产型工业为主的高新技

7、术工业区”。目前以生物制药和医药企业为主。南区：已经初步建成也是集科研、开发、试制、培训、孵化、创业、办公及金融贸易与居住为一体的综合功能区，深圳虚拟大学园区和大量大企业总部写字楼在本区域落户。南区是目前科技园目前大企业聚集度最高、租金水平最高的区域，同时也是科技园未开发土地最多的区域。科苑路科技园划分为三个片区，南区是大企业聚集地；中区主要以资金实力相对较弱电子信息企业为主，北区以“大型生产型工业为主高新技术工业区”科技园产业情况现有写字楼物业租赁客群稳定、数量庞大且实力较强：南区出租率集中在90%以

8、上；面积需求在200-500平米、半层整层；租金在80-90元/㎡.月南区基本介绍项目名称档次占地面积（㎡）总建筑面积(㎡)层数租金均价(元/㎡)出租率起租期南区深南沿线沿线写字楼多高层建筑，外立面时尚、高端、品质档次较高；租客面积区间：大多半层整层出租，少量划分为200㎡—400㎡小面积出租行业集中度低，以软件、科技、电子、建筑设计等行业为主飞亚达科技甲级863283000208095%2年TCL甲级15147.283439.6A座11B