2005年深圳南山创业商圈市场分析报告【48页最新】

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1、2005年深圳南山创业商圈市场分析报告南山文化中心区经过几年的规划与发展，已逐渐成型。在目前各大住宅楼盘均已入伙的情况下，中心区的商业发展已有部分的消费力作为其坚强的后盾。这是其与其他商圈相比所具有的无可比拟的优越性。但南山商业文化中心区与其他商圈相比，也有自身的弱点，下文将一一阐述。●与福田中心区商圈的比较随着市民中心的启用，国际会展中心的启动，地铁项目的落成，特别是周边城中雅苑、星河国际、中海华庭等高尚楼盘人气渐旺，加上越来越多的公司总部、跨国公司区域总部、金融机构总部等相继入驻，福田中心区将加速发展成为深圳

2、的政治、经济、文化中心，一条集政府、文化、传媒、会展、金融于一体的总部经济带呼之欲出。深圳中心区正在进入一个高速成长期，商务人群与居住人群的消费特征已经形成，他们对购物、休闲、娱乐、文化等的需求正在迅猛增长，商业竞争山雨欲来。福田中心区已初步显示出巨大的商业前景，并逐步向深圳高档商圈迈进，日益成为深圳一个真正的品牌消费区。另外，随着中心区交通、会展、商务、酒店、商业等基础设施的完善，中心区越来越受到人们的关注，已经显现出超强的辐射能力。颇具消费力的高素质顾客层，为定位高档的中心区商业提供了广阔的发展空间。目前，福

3、田中心区的商业主要体现在各写字楼物业的商业裙楼。但到2006年，深圳中心区将有50万平方米的商业物业。这些商业都是空降型的大型商业中心，如星河SOHO购物公园已经顺利封顶；怡景中心城已出地面；年后一度沉寂的晶岛国际广场也已经再次动工。三大项目累计面积多达31万平方米，其中星河SOHO购物公园8万平方米；怡景中心城12万平方米；晶岛国际广场面积也在11万平方米左右。这三个商业巨无霸预计都将在2005年年底前推向市场，目前工程进度最快的星河SOHO购物公园招商工作已经完成大半，怡景中心城的招商情况也进展顺利，目前美国

4、华纳兄弟影城、法国家乐福旗舰店和太平洋百货三大主力店已经确定进驻。中心区的商业格局是由政府完善的规划实现的，并没有经过传统零售和百货业的积累发展阶段。这既是中心区商业的独特发展优势，同时也是中心区商业目前发展的劣势之所在。南山商业文化中心区与福田中心区相比，两者同样是由政府完善的规划实现的，都没有经过传统零售和百货业的积累发展阶段。但两者的功能有所不同，福田中心区是集政府、文化、传媒、会展、金融于一体的总部经济，而南山中心区是集商务办公、商业、文化、居住等多功能于一体的现代服务业中心。功能定位的不同决定了其商业的

5、消费群体也不同。福田中心区的消费者主要是全市的商务人士，而南山商业文化中心的消费群体主要是来深港的旅游人士以及周边居住、工作的人士。福田中心区的商业发展缺少历史沉淀，而商业体量又如此巨大，因此其商业竞争必然会很惨烈，甚至会导致商业格局的重整。而南山中心区的商业发展却无此隐忧，南山商业文化中心的商业项目正是对南山目前商业格局的重整，弥补了其商业发展的空白。●与华强北商圈、东门商圈的比较东门商圈由东门老街沿变而成，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。东门商业步行街区有20多家大型商场

6、和数百家小型商铺，已投入运营的商业面积超过50万平方米，是目前深圳经营品种最为齐全的商业区，因此吸引了大量顾客前来东门购物，目前日均客流量达35万人次，节假日更高达50至60万人次，年营业额逾50亿元。主要百货店有茂业百货、太阳百货、天虹商场。但是东门商圈目前存在很多问题，一是经营业态雷同，缺乏个性，且档次较低。东门商圈目前经营服装和小商品的小商铺占了九成，商铺品种单一，成为极需要改变的现状。大型综合性百货亦存在经营范围雷同、商品种类相似的问题；同时，商场定位不清晰，整体档次低较低，降低了东门商业的层次。另外，消

7、费者需求的细分化与专业化，也呼唤着个性化的商业面世；二是外部环境、交通有待改善；三是大型商业内部绿化、休闲设施缺乏。华强北是深圳主打商业旺区，是深圳“业态最全”的商圈。整个商圈年销售总额逾200亿元，已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。目前，华强北正在不断升级扩容。交通、人行系统进一步完善；电子市场进一步扩大；专业化经营趋势越来越明显；日益形成良性的错位经营、优势互补的格局；未来几年内，华强北将变得更加繁荣。华强北商圈目前最大的问题是交通堵塞问题。车辆太多、道路不够、停车场有限等都直接造成了交

8、通的窘境。其次是华强北的内部购物环境有待提升，除了后来居上的茂业百货里面具备娱乐休闲饮食功能外，其余的卖场都是单纯的卖商品，没有一个歇脚的地方，这样人流量越大，逛商场越累。而东门商圈、华强北商圈的缺陷正是南山商业文化中心商圈的优势。南山中心区商业由于政府超前的规划，交通、环境均相当完善，各商业项目也力求以个性化的服务、整体化服务吸引消费者，走多元化道路，并且形成自身特有的