深圳南山区写字楼市场研究报告

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1、南山区写字楼市场研究报告自改革开放以来，深圳的写字楼得到了飞速的发展，是深圳城市发展的见证。南山，是改革开放的窗口，是深圳翻天覆地发展的开端，在初期占有重要的战略地位，但随着文锦渡、罗湖、皇岗等关口的开通，罗湖、福田两区迅速崛起，成为深圳发展的中心。在区位优势、政策优势的影响下，罗湖、福田的写字楼得到了大力的发展，地标性的国贸大厦、嘉里中心、地王大厦、赛格大厦、江苏大厦、电子科技大厦等第一代、第二代和第三代写字楼纷纷拔地而起，而以中心区写字楼群和华润大厦为代表的第四代写字楼也纷纷在福田、罗湖亮相。相对而言，南山的写字楼一直在缓慢发展过程中，除了科技园建设有

2、一批集中的办公楼外，其它区域的写字楼均缺乏聚集效应，并没有出现地标性的高档写字楼物业。随着深圳发展的西移、CEPA的实行、西部通道的建设，以及政府对南山规划定位，南山写字楼开始不断升温。南山区的规划牵动着写字楼地产的走向，“三个基地一个中心”（教育基地、高科技产业基地、旅游基地、物流中心）的规划定位牵动着写字楼地产的神经。南山商业文化中心区的启动使得南山的后海大兴土木，深圳市高新技术产业带“９＋２”的规划，也将南山的高新技术园区、留仙洞片区以及前海片区规划在内，这成为南山写字楼发展的有力支撑点。南山写字楼发展趋势分析1、 发展有利因素（1）区位优势凸现随着

3、深圳中心“西移”，城市区域功能的分工进一步明确，罗湖区仍将以深圳的商业、金融、物流中心继续吸引国际客户进驻，金融、物流企业仍将聚集于此；福田区高起点高规划的中心区规模逐渐成型，区内客户资源将重新整合，政治、文化、商业中心的区域定位，使金融保险、顾问咨询、文化传媒、投资贸易等客户特征明显。随着西部通道工程的启动、“CEPA”的实施、地铁时代的到来，以及周边环境、配套的进一步完善，南山迎来了良好的开发机遇。此区域南山商业文化中心是南山区的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建设，此区发展前景良好的核心区是后海路以东的片区，这里规划有近三十六万平方米的办公面积。目

4、前，部分在建、筹建的写字楼项目在如火如荼的进行中，在未来一两年内，南山商业文化中心区将成为深圳写字楼市场的另一热点区域。科技园已经成为深圳高科技产业的代名词，深圳是2003年年底国家认定的五大国家软件出口基地之一。科技园的软件出口基地目前已聚集了IBM、甲骨文、微软等400多家国内外软件企业。去年，这里实现软件销售收入逾200亿元，软件出口5亿美元。2004年10月14日，深圳国际科技商务平台在深圳高新区正式启用，标志在为跨国公司来深投资、设立机构牵线搭桥，为海外科技商务机构和技术转移机构服务等方面迈出了重要一步，使科技园在国际上更具竞争力，成为名副其实的

5、“硅谷”。另外，随着现代物流业的强势发展，也使南山的港口区位凸现出来，成为重要的区域。（2）政策阳光普照南山产业发展方针对区域入驻企业具有很大的指引作用。根据市委、市政府确定的“以高新技术产业、现代物流业、现代金融业为支柱，以先进工业为基础”的产业发展方针，深圳市将三大支柱产业在空间上进行合理组织和引导，形成高新技术产业带、现代物流产业带、金融贸易轴“两带一轴”为基本骨架的产业布局，促进产业的协调发展和全面升级。毫无疑问，高新技术业、物流业、金融业企业在写字楼市场上已占据主导地位，而且在较长的一段时间内，此格局不会改变。04年，南山区已在全市各区率先推出《

6、经济社会及城市发展战略研究报告》。未来五年，南山区将以建设“三个基地、一个中心”为战略重点，优化自然、法治、治安、人才和文化“五大环境”，把南山建设成为具有国际水准的现代化城区。这部历时两年完成的城市发展“白皮书”，对南山未来15年的战略进行了系统地研究。据悉，“十五”期间，南山区将以建设高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心为目标，推动产业结构调整和升级，使南山成为深圳未来最重要的高科技城区；以西部港口群为依托，大力发展现代物流业，使南山成为深圳西部最重要的物流中心；发挥南山旅游景点聚集、名胜古迹众多的整体优势，使南山成为深圳最靓丽

7、的风景线；以建设大学城为契机，利用南山高等院校集中人才众多的优势，使南山成为深圳最重要的智力宝库。这些政策指明了南山未来的发展方向，也为南山写字楼发展打下了坚实的基础。特别是在高科技产业、现代物流业方面，南山在深圳已经具有举足轻重的地位，随着政府支持力度的加大，将迎来更大的发展。而产业的发展，将带动写字楼的需求，南山写字楼发展也将迎来春天。（3） 商务环境渐成气候近年来，深圳商业市场格局发生重大变化，罗湖东门独占鳌头的局面已经逐步演变为众商圈分庭抗礼之势。日益成熟的南山将带动南山的商务气氛，特别是南山商业文化中心区作为深圳西部的中心，将带动南山商业向更高层

8、次发展，从而带动商务环境。据有关部门统计，南山区现有居住人口100