前期工程策划整体思路.pdf

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1、前期工程策划整体思路运营中心前言主席指示“项目总经理上任后一定要算每天的利息、费用、效益，认真研究评估所管辖项目若提前推进一天所增加的费用与将产生的效益的计算比对，所有工作在守法情况下要按最佳经济效益去做；区域总裁及项目所有管理人员都要知道“。前期工程策划的重要工作目标—获得“最佳经济效益”认识一：“高速周转”成为TOP10企业共同特点生存全国房地产市场TOP10销售占有率每年上升+2%以上并有逐年加速迹象16.00%14.88%14.00%12.46%12.00%10.13%10.43%10.00%8.00%TOP106.00%TOP104.00%平均每年门槛升

2、高2.00%120亿0.00%2010年2011年2012年2013年1季度前期工程策划必须以“高速周转”为目标高速周转—碧桂园经营发展的“核武器”截止2013年2013年成就共享每亩土地总建筑预计成就已获得成土地土地资金产品目前的签约净利签约亩产土地奖金占所分摊的土地款面积净利润共享计划就共享计摘牌面积单价总投入货值签约销售额润率净利润净利润获利净利润成就共享（亿）（万平（亿）奖励金额划金额时间（亩）（万/亩）（亿）（亿）销售额（预估，（%）（预估，（万元）倍数的比例奖金米）（万元）（万元）（亿）亿）亿）（%）（万元）2012/6/51171492.2279.4

3、3215.281221701.0443.34302.21109.1015%48.9693.341.1812229511.21%10.391817至2013/4/91梅江蕉岭13江苏宜兴25怀集二期区学銘2梅州五华14江苏靖江26茂名水东湾谢金雄3梅州兴宁15江苏如皋北部新城27山东海阳程光煜4福建永春16无锡江阴28佛冈新地块宋军5梅江二期17广西平果29山东章丘新地块6重庆垫江18新会大泽30南通如东陈科鹤山共和杨志成韶关腊石坝7重庆黔江1931苏汝波二期长沙威尼斯超高山东临朐82032安徽宣城孙继召层黎晓林武汉生态城9郴州二期2133海南临高孙健二期刘海辉10

4、湘潭二期22梓山湖34东莞沙田张锦棠11江西宜春23浠水35西苑泮浦麦建文12四川广元24镇江丹阳刘森峰36云浮都杨欧阳宝坤集团15个区域37个成就共享项目37衢州项目总指挥认识二：“前期工程策划”考虑的不仅仅是资金的利息项目测算模型基本假设：占地：50000平方米容积率：2.0总建筑面积：计容面积100000万平方米+20000平方米（地下面积）楼面地价：500元/平方米前期费用：140元/平方米工程造价：2500元/平方米（高层洋房）三费+所得税+增值税：1080元/平方米销售市场价格：5000元平方米常规的进度模式：开发周期24月，摘牌后10个月开盘，市场价

5、格分期销售。快周转倾销模式：开发周期24月，摘牌后6个月开盘，低于市场价4%集中销售，工程销售条件达到前（人工成本+周转材+增加设备）每平方米加100元成本抢工100。项目时间价值利润静态现金流收入成本（名义）350003000025000常规进度模式20000快周转倾销模式15000100008550万元6738万元5000012345678910111213141516171819202122232425262728-5000-10000-15000项目时间价值动态现金流利润收入成本（时间+收益率）（折现）(折现）（折现）每天+90万5000040000常规进

6、度模式快周转倾销模式3000022442.52万元2000011594.9万元1000001234567891011121314151617181920212223242526272829-10000-20000-30000认识三“前期工程策划”需要合理的配置成本人工成本部分成本上升周转材料机械设备成本成本价值？工程实现展示区预售时间点质量进度预售条件成本价值分配项目策划认识四：“前期工程策划”必须克服可能出现的瓶颈政府审查严格，只能等待报建策划报批报建专项计划只有开发部门关注出什么图，什么时候出设计任务书设计出图专项计划项有图纸，无会审目招投标缺乏针对性条件计标

7、准化图纸工程进度瓶颈招投标专项计划划施工队进场时间缺乏计划性体系缺乏提前量，缺乏计划性清单编制材料采购专项计划只给自己留空间缺乏关键线路分析装修突击队示范区实现专项计划倒排计划不认真瓶颈分类现象举措瓶颈产生的根本原因往往都不是“显性”的，而是“隐性”的，通过计划体系、制度、流程等“规定动作”往往都能克服并解决瓶颈问题。认识五：“前期工程策划”需要前置报批报建工作摘牌先行审批方案预审批勘察审查基础审查先行开工批复勘察报告方案设计勘察要求基础设计基础施工图基础施工前置工作基础招投标基础施工队合法快速开工需要对地方报建的“潜规则”有效了解，如：摘牌前政府方案预审批、勘察

8、报告及审查