案例分析作业

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1、天物.郁江溪岸主题策划案例分析第一章项目简介1、项目概况天物郁江溪岸，是天津物产置业有限公司在天津市区的又一力作，继天物轩宇嘉园项目后，将天物郁江溪岸项目重点打造成高端城市宜居综合体项目。项目所在地位于解放南路与郁江道交口处，是新八大里板块、新梅江板块、陈塘科技商务板块三区交界处，地处天津市河西区地理中心位置、市政府所在的政务核心区，既享城市CBD繁华，又享天津最佳生态环境。项目占地83582.8平方米，总建筑面积290493.4平方米，绿化率48%，容积率为1.9。天物郁江溪岸地处解放南路与郁江道交口，北侧为

2、市政重点工程——绿道公园以及复兴河，东侧为陈塘商务中心景观带，双绿化带、景观河环绕；项目自身规划有一所幼儿园，一所托老所，项目周边规划有四条地铁线，10分钟即可到达天津滨江道商业中心，营口道站。预计2017年底全部入住。2、项目周边环境分析：天物郁江溪岸，项目所在地位于解放南路与郁江道交口处，是新八大里板块、新梅江板块、陈塘科技商务板块三区交界处。北侧为市政重点工程——绿岛公园以及复兴河，东侧为陈塘商务中心景观带，双绿化带、景观河环绕。从位置来说应该是不错的，新八大里最近非常受重视，虽然郁江溪岸不属于八大里版块

3、，但是仅仅隔了一条复兴河，周边配套却是都能享受到的。3、项目配套【餐饮配套】友谊商厦、银河购物、彩悦城、阳光新业、嘉茂【学校教育】河西一幼、珠江道小学、水晶小学、河西中心小学、梅江中学、南开翔宇学校、财经大学、科技大学【周边医院】河西珠海医院、天津第四医院、天津医院【邻近银行】中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、招商银行、天津银行、中信银行等【商业环境】银河购物中心、新业广场、环渤海装饰城、红星美凯龙；【其他设施】内建托老所、幼儿园幼儿园、托老所2.2SWOT分析（微观）2.2.1项目优势（Strength

4、s）：（1）区位优势项目所在地位于解放南路与郁江道交口处，是新八大里板块、新梅江板块、陈塘科技商务板块三区交界处。北侧为市政重点工程——绿岛公园以及复兴河，东侧为陈塘商务中心中心景观带，双绿化带、景观河环绕。北侧紧邻复兴河，即与新八大里板块隔河相望。有河的地方景观好、风水好、空气好。未来河对岸的新八大里板块将打造成集金融办公、高端街区商业、生态住宅三大功能为一体的成熟中央商务区。项目西侧仅靠主干道解放南路，解放南路桥横跨复兴河。未来也许我们白天工作在新八大里板块的写字楼里，下班后我们可以沿着绿道公园，呼吸着丛林

5、里湿润充足的二氧化碳空气，漫步在老铁轨改建而成一米宽的滨水跑道上，猛一抬头遇到了解放南路桥，穿过横跨小河的桥，便是你宁静而富有诗意的家——郁江溪岸，可谓入则宁静，出则繁华。小桥流水人家是多少都市人梦寐以求的画面。虽然郁江溪岸不属于八大里版块，但是仅仅隔了一条复兴河，周边配套却是都能享受到的。（2）开发商及成本优势郁江溪岸开发商是天津市物资集团，是国有大型物资流通企业，于1993年在原天津市物资管理局的基础上整体转制组建。集团注册资本24.6亿元，总资产为247亿元，净资产59亿元，拥有企业135个，从业人员37

6、90人。2007年，集团销售收入为645亿元，利润总额为3.4亿元。天物集团是综合商社式的多元化经营企业，共有金属、能源、矿产、化工、汽车及机电、棉纺织品、木材及建材、现代物流和房地产九大业务板块，积极发展资源、资产和资本三种经营。集团主要采取供应链经营模式，着力推进工贸结合和内外贸一体化，经营网点遍布全国和世界多个国家和地区。在2007年中国企业500强中，集团排名第69位，同时荣列2007中国服务业500强第31名，2007年中国生产资料内外贸易批发、零售业第1名（连续三年保持全国第一）。国家商务部于200

7、4年把天物集团列为全国重点培育的流通领域20家大企业集团之一。我们的目标是，到2010年将集团打造成为年销售收入1000亿元，跨行业、跨地区、跨国界、跨所有制的，具有国际竞争力的现代流通企业集团，争取进入世界500强。房地产开发整个过程涉及各个行业，各种资源。作为经营多元化的国企，除了进军房地产，天物还涉猎了金属、机电、木材及建材等八大板块。金属、机电、木材及建材无疑是和房地产息息相关的行业。所以，作为天物的地产项目，相对同行来说，成本便是一大优势，自然在定价销售环节有更多的调节空间。这种成本上和材料质量更有保

8、证的优势也可以通过销售环节传达给顾客。（3）资金链稳定优势作为国企，拥有丰富的资源，也有资格享用到来自政府的更多优惠政策。相比于私营企业，国企有更稳定资金链，在这个地产行业存在泡沫化趋势的大背景下，国企开发的项目资金稳定，几乎不会存在烂尾楼现象。（4）产品优势本项目住宅部分纯住宅，底楼带有小院，而对岸的新八大里板块未来是成熟的中央商务区，底下两成是商铺。生态住宅郁江溪岸小桥流水人家下的