实用经济测算

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1、实用经济测算什么样的房地产项目才是好项目？目录CONTENT六、典型案例第一部分：房地产测算基础■I•房地产估算的思路(_)估算思路2•房地产估算的假设(二)估算假设頊H经济评价的肚心结构：成本和投入节奏佔算租、傅计划模拟:现金潦分析相关分析模拟开发进程第二部分：房地产成本构成对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用rti以下部分组成:①土地费用②前期工程费③房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）④期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）⑤开发期间税费⑥其他费用⑦不可预见费等’笛信号:

2、dichagbci01（一）土地取得的费用□土地费用估算□开发项目土地费用：指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种忌微匸号:Clichcirirnba岀让土地的土地出让地价款租用土地的土地租用费划拨或征收土地的征收拆迁费、股东投资入股土地的投资折价转让土地的土地新上费J国家和集体提示：取得的只能是使用权，我国的土地所有权只有两种:错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。41）土地征收拆迁费:土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁

3、费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费•临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。□⑵土地出让地价款：•土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以岀让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆

4、迁补偿费和城市基础设施建设费构成:以出让方式获得城市毛地土地使用权时,十地出让地价款由十地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。・土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出止地价款要在基准地价的基础上加以适当调整珂定。⑶土地转让费：土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的上地使用权可以转

5、让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有汉随之转让d⑷土地租用费：土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见微信号C*⑸土地投资折价：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。t徹信兮5伽“3如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款?土地偷格孩佶k除:1•市场比较法：□市场比较法就是根据市场中

6、的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修止，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如丁：_直接比较公式:PD=PBxAxBxD<.EiPD待估宗地价格；！!PB一一比较案例价格；-iA—待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指i［数!1=正常情况指数/比较案例宗地情况指数;!B—待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗!［地交易日期指数i［D—待估宗地区域因素条件指数/

7、比较案例［•宗地区域因素条件指数-iE—待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗［!地个别因素条件指数「—-I1间接比较公式:PD=PBxAxBxnxDxE!式中：；-PD、PB、A、B、D、E含义同前；［iC-标准宗地条件评价系数/比较案例宗地-1条件评价系数毛如号:时“问；I:2•成本逼近法：□成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的新开发土地的一般地价公式：泾徹信号:dichanrnba地价=土地取得费+土地开发费+

8、利息+利集体土地征地费用说明土地补偿费①按需要安置的农业人口数计算②农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿就信号:dlchonrriDci安置补助费（见①）地上附着物和青苗补偿费（见②农村房屋拆迁安胃补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规走的其它有关税费城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋