房地产开发项目实用经济测算经验大全

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1、房地产开发项目实用经济测算经验大全(最新•最全)!2016-10-24☀项目总的发问!项目利润是怎样计算出来的？房地产经营需要哪些要素投入？什么样的房地产项目才是好项目？第一部分：房地产测算基础1.房地产估算的思路2.房地产估算的假设第二部分：房地产成本构成对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：01（一）土地取得的费用 提示：取得的只能是使用权，我国的土地所有权只有两种：国家和集体错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？1.市场比较法：2.成本逼近法：3.

2、基准地价系数修正法：02 （二）前期工程费 03 （三）房屋开发费 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。1.建筑安装工程费2.基础设施建设费提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%3.公共配套设施建设费：提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%4.估算方法：04 （四）管理费用  注：如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。05 （五）财务费用  06 （六）销售费用  07 （七）开发期税费 08

3、 （八）其他费用 09 （九）不可预见费 开发建设费用投资估算表01 （一）开发计划 开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。项目案例项目案例02 （二）销售计划 项目案例03 （三）价格估算 ☀价格估算❶-市场比较法价格估算❷-收益法价格估算❸-成本法注：写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。04 （四）租售收入 05 （五）税费估算 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：土地增值税第四部分：项目利润测算01 （一）基本概念—利润 资金价值现金流量现金量与利润的关系经济评价指标指标

4、参考万科核心指标的基本要求（参考）资金使用计划02 （二）核心指标—财务内部收益率 财务内部收益率的作用销售净利率财务净现值投资回收期03 （三）参考指标—总投资回报率 地价支付贴现比启动资金获利倍数启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。销售毛利率资金峰值比例资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺。获利指数（

5、现值指数）现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。第五部分：项目性分析01（一）盈亏平衡分析 02（二）敏感性分析 如何成文优秀的经济评价报告 如何成为房地产测算高手  关于房地产指标体系 本期《房地产开发项目实用经济测算经验大全》分享完毕，请收藏慢慢学习......