房地产开发项目实用经济测算经验大全

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1、word资料下载可编辑房地产开发项目实用经济测算经验大全(最新•最全)!2016-10-24☀项目总的发问!项目利润是怎样计算出来的？房地产经营需要哪些要素投入？什么样的房地产项目才是好项目？第一部分：房地产测算基础1.房地产估算的思路专业技术资料word资料下载可编辑2.房地产估算的假设专业技术资料word资料下载可编辑第二部分：房地产成本构成对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：专业技术资料word资料下载可编辑01（一）土地取得的费用 专业技术资料word资料下载可编辑提示：取得的只能是

2、使用权，我国的土地所有权只有两种：国家和集体错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？1.市场比较法：专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑2.成本逼近法：专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑3.基准地价系数修正法：专业技术资料word资料下载可编辑02 （二）前期工程费 专

3、业技术资料word资料下载可编辑03 （三）房屋开发费 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。1.建筑安装工程费专业技术资料word资料下载可编辑2.基础设施建设费提示：专业技术资料word资料下载可编辑一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%3.公共配套设施建设费：提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%4.估算方法：专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑04 （四）管理费用  专业技术资料wor

4、d资料下载可编辑注：如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。05 （五）财务费用  专业技术资料word资料下载可编辑06 （六）销售费用  专业技术资料word资料下载可编辑07 （七）开发期税费 专业技术资料word资料下载可编辑08 （八）其他费用 09 （九）不可预见费 专业技术资料word资料下载可编辑开发建设费用投资估算表专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑01 （一）开发计划 开发计划就是整个开发期数量拟

5、开发建设的物业类型和数量。项目案例专业技术资料word资料下载可编辑项目案例02 （二）销售计划 专业技术资料word资料下载可编辑项目案例专业技术资料word资料下载可编辑03 （三）价格估算 ☀价格估算❶-市场比较法专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑价格估算❷-收益法专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑价格估算❸-成本法专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑注：写字楼售价按20年回收期估

6、算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。04 （四）租售收入 专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑05 （五）税费估算 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：专业技术资料word资料下载可编辑土地增值税专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑第四部分：项目利润测算专业技术资料word资料下载可编辑01 （一）基本概念—利润 资金价值专业技术资料word资料下载可编辑现金流量专业技术资料word资料下载可编辑现金量与利润的关系专业技术资料word资料下载

7、可编辑经济评价指标指标参考专业技术资料word资料下载可编辑万科核心指标的基本要求（参考）资金使用计划专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑02 （二）核心指标—财务内部收益率 财务内部收益率的作用专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑销售净利率专业技术资料word资料下载可编辑财务净现值专业技术资料word资料下载可编辑专业技术资料word资料下载可编辑投资回收期专业技术资料word资料下载可编辑03 （三）参考指标—总投资

8、回报率 地价支付贴现比专业技术资料word资料下载可编辑启动资金获利倍数专业技术资料word资料下载可编辑启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。销售毛利率