房地产开发项目实用经济测算经验大全

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1、WORD完美格式房地产开发项目实用经济测算经验大全(最新•最全)!2016-10-24☀项目总的发问!项目利润是怎样计算出来的？房地产经营需要哪些要素投入？什么样的房地产项目才是好项目？第一部分：房地产测算基础1.房地产估算的思路..整理分享..WORD完美格式2.房地产估算的假设..整理分享..WORD完美格式第二部分：房地产成本构成对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：..整理分享..WORD完美格式01（一）土地取得的费用 ..整理分享..WORD完美格式提示：取得的只能是使用权，我

2、国的土地所有权只有两种：国家和集体错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？1.市场比较法：..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式2.成本逼近法：..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式3.基准地价系数修正法：..整理分享..WORD完美格式02 （二）前期工程费 ..整理分享..WORD完

3、美格式03 （三）房屋开发费 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。1.建筑安装工程费..整理分享..WORD完美格式2.基础设施建设费提示：..整理分享..WORD完美格式一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%3.公共配套设施建设费：提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%4.估算方法：..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式04 （四）管理费用  ..整理分享..WORD完美格式注：如果房地产开

4、发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。05 （五）财务费用  ..整理分享..WORD完美格式06 （六）销售费用  ..整理分享..WORD完美格式07 （七）开发期税费 ..整理分享..WORD完美格式08 （八）其他费用 09 （九）不可预见费 ..整理分享..WORD完美格式开发建设费用投资估算表..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式01 （一）开发计划 开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。项目案例..整理

5、分享..WORD完美格式项目案例02 （二）销售计划 ..整理分享..WORD完美格式项目案例..整理分享..WORD完美格式03 （三）价格估算 ☀价格估算❶-市场比较法..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式价格估算❷-收益法..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式价格估算❸-成本法..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式注：写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。04 （四）租售收入

6、 ..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式05 （五）税费估算 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：..整理分享..WORD完美格式土地增值税..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式第四部分：项目利润测算..整理分享..WORD完美格式01 （一）基本概念—利润 资金价值..整理分享..WORD完美格式现金流量..整理分享..WORD完美格式现金量与利润的关系..整理分享..WORD完美格式经济评价指标指标参考..整理分享..WORD完美格式万科核心指标的

7、基本要求（参考）资金使用计划..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式02 （二）核心指标—财务内部收益率 财务内部收益率的作用..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式销售净利率..整理分享..WORD完美格式财务净现值..整理分享..WORD完美格式..整理分享..WORD完美格式投资回收期..整理分享..WORD完美格式03 （三）参考指标—总投资回报率 地价支付贴现比..整理分享..WORD完美格式启动资金获利倍数..整理分享..W

8、ORD完美格式启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。销售毛利率..整理分享..WORD完美格式资金峰值比例资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是