永新花苑三期营销计划书(草稿)

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1、永新花苑三期营销计划书（草稿）计划概要本方案是在了解了三期项目建筑初步设计的基础上，根据项目已定的规划和房型的基础上，通过对目前市场状况的调查、SWOT分析、市场营销策略的设计以及行动方案规划的突破，目的在于：发现并找到需求、提高产品的附加值，能使永新花苑三期项目的个性在设计的基础上更加突出；并且通过周密的计划能有效地控制销售成本和销售周期，尽快达到销售目标和回笼资金的目的。其间不乏有些大胆的设想，定有不少不妥之处，请指教。日后再作调整。市场分析一、大气候翻看近一年的上海房地产大事记，可以发现从2003年至今从中央到地方政府对房地产行业的政策

2、、调控可谓风起云涌，导致业内外对2004年乃至今后的走势众说纷纭、各有见地。但在近期一系列资料和事实的理性分析支持下，日渐明朗起来：421、房地产仍是经济支柱随着市场化、国际化程度的不断提高，房地产对经济增长、城市建设的贡献和对城市市民生活改善作用越来越大，房地产业在国民经济中占有举足轻重的地位，从1992至2003的十一年间增加了5.5个百分点，已经成为国民经济发展的经济增长点，被列为“十五”期间新型产业结构的六大支柱产业之一，作为高速建设发展中的上海尤为如此。继续繁荣是上海房地产市场的主线，不仅如此，房产还将繁荣10年：20年内，上海要基

3、本建成国际经济、金融、贸易和航运中心，基本建成现代化国际大都市，对海内外的吸引回进一步提高；居民收入增长可以支撑住房消费；居民居住面积只有发达国家的60%；动拆迁；城市扩张，吸纳农业人口；海内外需求。2、房价稳步上升2004年房产市场呈现多元化发展特征，各不同层次、不同区位、不同类型产品，呈现出了不同的态势，今后的上海楼市新房成交量会进一步提高，供需放量；平均房价依然走高，但增幅相对趋缓。除去产业政策与结构、经济增长、世博题材等社会因素，土地成本、建材成本、金融成本的增加也是影响房价的重要内在因素：2003年上海楼市的快速上升，海内外地产商们

4、对上海房地产发展充满乐观预期，急于增加土地储备，土地叫价趋高，部分外环附近的地价已经超过了300万一亩，郊区中心城镇的地价也超过了100万一亩，由此看来未来二级市场的楼价上涨是必然的。3、需求结构出现变化42购房者的构成比例在不断发生变化，在本地购买仍占大比例或绝对比例的情况下，海外或者是外省市的买家正在逐渐增多。所谓的“外资看好中国”其实多数指看好上海和北京，约10.5%海外资金在中国房地产市场，理由是欧美国家经济增长缓慢，房地产不景气。作为一个国际瞩目的大都市和典型的外向型经济城市，上海面对的是全球买家。上海的房地产市场是由实实在的需求所

5、支撑的（语出焦杨）。据保守估计，2020年上海人口总规模将达到2000万左右，近5年内上海每年将增加25—30万人口，每年需为这部分人群增加住宅供应量750万平方米。3、市场格局的重新整合从近期上海的不少开发商开始转战外地现象，不难看出资本门槛的提高，直接削弱了本土开发商的竞争力，未来几年土地市场和资本市场这两把筛子将筛选企业的命运，部分小型的企业将会被淘汰，资源将被市场重新整合，直接导致市场格局的重组。4、房产开发的暴利时代结束随着市场的成熟，我们可以看到开发利润在变化，继而说明了房价的构成经历了从高利润底成本到了现在的底利润高成本的发展过

6、程。1992—1993曾经出现的一些利润率高点奇迹，之后1994—2000数年的宏观调控，东南亚经济危机雪上加霜，时至今日，许多的所谓的“烂尾楼”还让人望而兴叹，目前的市场低利润趋势的情况，其实也代表了投资风险的降低，透视了市场的透明化和成熟度。5、高价楼盘呼唤高品质和文化内涵42中国在经历了房地产风起云涌的十多年，在“信息爆炸”的信息时代的催生下，不同学科的视域导致了人们认识的扩展，思想异常活跃。上海的房产业正在迎候一种可能由智能和思想引发的一场大规模的“地产新文化运动”。房地产与文化的结缘在上海这个大都市里有着深厚的历史和现实背景：从外滩

7、的万国建筑博览到陆家嘴中心；从一大会址到新天地；从龙华寺到龙华旅游城……现在的“上海滩花园洋房”还在延续着十里洋场的旖旎，而“安亭新镇”正在欧洲德国的严谨高质文化氛围中实现着一个造城的梦。定位颇高的高价楼盘更应注重“第四只手”和创造“第三种生活”：第一只手是政治和体制，第二只手是市场机制，第三只手是科学技术，第四只手是文化。第一种生活是温饱，第二种生活是物质享受，第三种生活是随心所欲、心灵安慰、品位与格调。6、投资炒楼还将长期存在前一阵子，有大量媒体把上海房价的上升仅仅归结于江浙资本，那是一种误解。事实上，上海楼市的炒家可分为三股力量：一是以

8、温州民间资本为代表的江浙游资；二是上海本地人，他们是随着海内外炒家跟进的；三是港台人士、海外华人、境外基金为代表的海外炒家。这第三种力量是迄今为止未引起媒体、公众充