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1、......房地产定价策略中铁云时代广场价格方案2014/05/28中铁云时代广场项目组（陈志凯）学习好帮手......第一部分高新区及部分在售楼盘价格情况高新区已投入使用写字楼价格情况统计序项目名称物业类型均价（万元/㎡）租金（元/㎡/月）静态收益率1山灞国际写字楼1607.2%2和成国际写字楼1.1657.1%3鼎易天城写字楼1607.2%4戛纳小镇商住综合楼0.9405.3%5汇金大厦写字楼0.95405.1%6高新阳光广场写字楼1506%7云南软件园写字楼——60——8新宸商务写字楼0.9354.7%9高新招商大厦写字楼——
2、50——昆明在售写字楼价格情况序项目名称区位物业类型预售价格（万元/㎡）成交均价（万元/㎡）1人民路壹号广场一环至二环5A写字楼1.21.12西城心景二环至三环5A写字楼——13蓝光昆仑中心金产区5A写字楼1.91.84万达广场金产区5A写字楼1.32.35霖岚国际一环至二环甲级写字楼1.091.16奥宸财富广场二环至三环甲级写字楼1.31.17润城金产区甲级写字楼——1.38融城优郡一环至二环5A写字楼1.51.69大都一环至二环甲级写字楼——1学习好帮手......10绿地云都会二环至三环商业公寓——0.65（团购）项目周边在售
3、楼盘住宅及公寓价格情况统计序项目名称在售物业类型成交均价（元/㎡）主力价格区间备注1联想科技城住宅7,10060-90万2绿地云都会公寓6,50019-23万3中晟锡城住宅7,00060-85万4春城慧谷住宅6,90070-80万5云锡金地住宅6,90070-80万6百大国际派公寓7,30036-43万销售面价7新御盛景公寓7,50050-60万住宅8,500100-110万8西城时代公寓8,20040-50万精装住宅7,60090-100万写字楼9,00045-135万销售面价9金泰国际住宅7,80070-90万第二部分价格方案选
4、择收益还原法、市场比较法、住宅反推写字楼价格三种形式进行项目基准价，综合三种定价方式推算的价格，结合昆明写字楼市场情况，制定项目销售价格。一、收益还原法定价1、泛亚科技新区少有投入使用的商业写字楼，选择高新区已投入使用写字楼的租金价格作为参照；学习好帮手......1、高新区已投入使用的写字楼租金价格40-65元/㎡/月左右,写字楼销售价格在0.9-1.1万元/㎡，高新区写字楼收益率在4.7%-8%不等，以6-7%为主；2、预计本项目租金价格为：5A甲级写字楼：70-80元/㎡/月，标准甲级写字楼：50-60元/㎡/月，SOHO公寓
5、：35元/㎡/月，按6-7%的收益率核算：P5A=70X（12-2）/6%=11666元/㎡P5A=70X（12-2）/7%=10000元/㎡P5A=80X（12-2）/6%=13000元/㎡P5A=80X（12-2）/7%=11428元/㎡通过收益还原法测算，5A甲级写字楼价格区间在10,000-13,000元/平米之间；P标办=50X（12-2）/6%=8333元/㎡P标办=50X（12-2）/7%=7143元/㎡P标办=60X（12-2）/6%=10000元/㎡P标办=60X（12-2）/7%=8571元/㎡通过收益还原法测算
6、，标准甲级写字楼价格区间在7,143-10,000元/平米之间；P公寓=35X（12-2）/6%=5833元/㎡P公寓=35X（12-2）/7%=5000元/㎡通过收益还原法测算，SOHO公寓价格区间在5,000-5,833元/平米之间；P——基准价格P=月租金X（12-空置月）/收益率一、市场比较法定价（一）对比项目选择1、选取市场竞争楼盘的原则:同区域&同档次&同期销售；2、目前泛亚科技新区在售项目有绿地云都会及联想科技城，紧邻的高新区在售写字楼及公寓项目有西城时代、百大国际派、西城心景；学习好帮手......序项目名称竞争物业
7、类型建筑规模（万㎡）均价（元/㎡）主力价格区间写字楼/公寓开盘时间备注1西城时代公寓78,20035-40万2013年9月甲级写字楼339,00045-135万预计2013年12月或次年3月2绿地云都会公寓76,50019-23万预计2013年11月写字楼8————预计2013年12月3百大国际派公寓97,30036-43万2013年12月甲级写字楼41300万预计明年年初4西城心景5A写字楼7.5410,00083-170万预计2013年12月5联想科技城5A写字楼25————暂定联想集团自持有6金泰国际5A、标准写字楼—————
8、—尚未确定7云锡金地5A、标准写字楼13————预计明年上半年8经典双城写字楼60————预计明年年中1、根据可售物业类型、上市时机及竞争物业规模，本案竞争楼盘锁定：绿地云都会、百大国际派、西城时代、西城心景、云锡金地、经典双城；但目
