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1、房地产定价策略中铁云时代广场价格方案2014/05/28中铁云时代广场项目组（陈志凯）第一部分高新区及部分在售楼盘价格情况高新区已投入使用写字楼价格情况统计均价（万租金（元/静态收益序项目名称物业类型元/㎡）㎡/月）率1山灞国际写字楼1607.2%2和成国际写字楼1.1657.1%3鼎易天城写字楼1607.2%商住综合4戛纳小镇0.9405.3%楼5汇金大厦写字楼0.95405.1%高新阳光6写字楼1506%广场云南软件7写字楼——60——园8新宸商务写字楼0.9354.7%高新招商9写字楼——50——大厦昆明在售
2、写字楼价格情况预售价格成交均价（万序项目名称区位物业类型（万元/元/㎡）㎡）人民路壹一环至二15A写字楼1.21.1号广场环二环至三2西城心景5A写字楼——1环蓝光昆仑3金产区5A写字楼1.91.8中心4万达广场金产区5A写字楼1.32.3一环至二甲级写字5霖岚国际1.091.1环楼奥宸财富二环至三甲级写字61.31.1广场环楼甲级写字7润城金产区——1.3楼一环至二8融城优郡5A写字楼1.51.6环一环至二甲级写字9大都——1环楼绿地云都二环至三10商业公寓——0.65（团购）会环项目周边在售楼盘住宅及公寓价格情
3、况统计在售物业成交均价主力价格区序项目名称备注类型（元/㎡）间联想科技1住宅7,10060-90万城绿地云都2公寓6,50019-23万会3中晟锡城住宅7,00060-85万4春城慧谷住宅6,90070-80万5云锡金地住宅6,90070-80万百大国际6公寓7,30036-43万销售面价派公寓7,50050-60万7新御盛景住宅8,500100-110万公寓8,20040-50万精装8西城时代住宅7,60090-100万写字楼9,00045-135万销售面价9金泰国际住宅7,80070-90万第二部分价格方案选择
4、收益还原法、市场比较法、住宅反推写字楼价格三种形式进行项目基准价，综合三种定价方式推算的价格，结合昆明写字楼市场情况，制定项目销售价格。1、收益还原法定价1、泛亚科技新区少有投入使用的商业写字楼，选择高新区已投入使用写字楼的租金价格作为参照；2、高新区已投入使用的写字楼租金价格40-65元/㎡/月左右,写字楼销售价格在0.9-1.1万元/㎡，高新区写字楼收益率在4.7%-8%不等，以6-7%为主；3、预计本项目租金价格为：5A甲级写字楼：70-80元/㎡/月，标准甲级写字楼：50-60元/㎡/月，SOHO公寓：35
5、元/㎡/月，按6-7%的收益率核算：P5A=70X（12-2）/6%=11666元/㎡P5A=70X（12-2）/7%=10000元/㎡P5A=80X（12-2）/6%=13000元/㎡P5A=80X（12-2）/7%=11428元/㎡通过收益还原法测算，5A甲级写字楼价格区间在10,000-13,000元/平米之间；P标办=50X（12-2）/6%=8333元/㎡P标办=50X（12-2）/7%=7143元/㎡P标办=60X（12-2）/6%=10000元/㎡P标办=60X（12-2）/7%=8571元/㎡通过收
6、益还原法测算，标准甲级写字楼价格区间在7,143-10,000元/平米之间；P公寓=35X（12-2）/6%=5833元/㎡P公寓=35X（12-2）/7%=5000元/㎡通过收益还原法测算，SOHO公寓价格区间在5,000-5,833元/平米之间；P——基准价格P=月租金X（12-空置月）/收益率2、市场比较法定价（一）对比项目选择1、选取市场竞争楼盘的原则:同区域&同档次&同期销售；2、目前泛亚科技新区在售项目有绿地云都会及联想科技城，紧邻的高新区在售写字楼及公寓项目有西城时代、百大国际派、西城心景；建筑均价项
7、目竞争物规模主力价写字楼/公备序（元/名称业类型（万格区间寓开盘时间注㎡）㎡）35-40公寓78,2002013年9月万西城1预计2013年时代甲级写45-135339,00012月或次年字楼万3月19-23预计2013年绿地公寓76,500万11月2云都预计2013年会写字楼8————12月36-43百大公寓97,3002013年12月万3国际甲级写预计明年年派41300万字楼初西城5A写字83-170预计2013年47.5410,000心景楼万12月联想5A写字暂定联想集5科技25————楼团自持有城5A、标金
8、泰6准写字——————尚未确定国际楼5A、标云锡预计明年上7准写字13————金地半年楼经典预计明年年8写字楼60————双城中3、根据可售物业类型、上市时机及竞争物业规模，本案竞争楼盘锁定：绿地云都会、百大国际派、西城时代、西城心景、云锡金地、经典双城；但目前仅有绿地云都会、百大国际派、西城时代、西城心景有报价，所以本项目市场比较价格采样为：*公寓价格比对
