颠覆常识!等额本金和等额本息怎么选

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1、【颠覆常识】等额本金vs等额本息等额本息还是等额本金？哪种方式还房贷更为划算？对于绝大多数人来说，住房贷款流程是买房的必经流程。在当前如此低息的环境下，住房贷款的金钱成本如此低廉，贷款获取通道如此方便，套利空间如此之巨大，比起其它融资渠道来几乎就是国家给到的一种特殊优待福利，所以住房贷款流程理论上应该是所有人买房的必经流程。本文并不致力于展开阐述金融效率、投资技巧、合法套利等问题，故而不讨论有钱该不该贷款的问题，本文首在分析：在办理住房贷款时，到底是选择等额本息？还是等额本金？相信，这也是曾经或正在困扰各位的主要问题。我们注意到，市场上的主流观点，包括有些银行从业人员给到你的建议是选择

2、等额本金，理由是总付出利息低，所以很容易被群众所接受。但我要说的是，这些简单粗暴的结论，在大多数情况下是错误的，金融效率有时候是负值。故而以此文进行技术性阐述，帮你重新认识金融的世界！首先我们回顾下等额本息和等额本金的定义：@等额本息：是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，计算公式是： [贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]等额本息的优势是每月还款额固定，简单好记，起始压力较小，劣势是因为初始摊销利息较多，本金较小，也就是开始时还的钱里大多数是利息，本金占比逐步增大，总利息支出较多！@等额本金：等额本金是指一种贷款的还款方式

3、，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。计算公式是：每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金—已归还本金累计额）×每月利率等额本金因为先均摊本金再计算利息，因为优势很容易看到，就是本金前期还的快因而利息下降的很快，总利息支出占有优势（这点似乎很吸引人），劣势就是前期还款数额较高，负担较重！那么真相到底如何呢？比萨斜塔实验告诉我们感觉和事实并非一致，下面我们通过一组数据来分析分析：假定我们贷款200万，30年期（本篇不探讨贷款时限边际效率，以后单独开篇），利率4.9%，95折，计算如下左侧等额本息：每月均衡还款10318元，总支付利息171

4、.47万元右侧等额本金：首月还款额度13313元，总支付利息140.04万元可以很显然的看到，总利息等额本息比等额本金多还了31万，31万，好庞大的数字，所以你很轻易的得出结论等额本金更划算了对不对？但是，大家注意我的用词，“总”利息少了31万，而不是利息少了31万。“总”这个字意味着这个数额的利息优势是建立在一生都不交易，不提前还款的前提下才会发生的（降息升息在已知范围内对二者是同步影响并且并不构成实质性分化，故而在此处不展开篇幅，但趋势影响决策在后面会有阐述）还有一种普遍的声音，就是因为等额本息先还的是利息大头，所以如果近几年的有提前还款计划，还是该选择等额本金！嗯，听起来很有道理

5、，但，还是错误的！当把还款数据拉开后，我们很容易把两种模式图形化成以下图示（若无特殊说明一概左侧等额本息、右侧等额本金）：            （第一年）我们从图式化形态中很直观的可以看到，等额本息总支付利息较等额本金总支付利息多出来的近似为下图蓝线切出的弧度面积区域，这是针对你本金前少后多的一种对价，而且利息的减少贯穿一生，并且省息的大头发生在还款的中后阶段并非中前段，数字化还款明细也告诉我们，第一年两种方式你支付的纯代价也就是“纯利息”几无差别，你无非是在等额本金模式中“幸苦的”在前期多还了本金，为了“未来”少还利息。             （第三年）到了第三年时，你每月供款中

6、的纯利息部分也没有省下来多少，你依旧在辛苦的为未来抗着！我们再来算笔账：假定第三年年末等额本息总供款取整37万,还款本金9.9万,支出总利息27.1万（剩余本金190万）等额本金总供款取整46.6万,还款本金20万,支出总利息26.6万（剩余本金180万）结果：等额本金方式比等额本息方式三年总供款多了10万，利息省了5000，若提前还款本金少还的10万其实是你三年里自己辛苦多还的本金，跟利息关系不大。介于篇幅有限，不再一一展示数据，有兴趣的伙伴可以自己看一下各年数据的规律，下面阐述数据推论的结论：数据背后带来惊人的真相1.等额本金的误区：总利息省，体现在整个周期还款计划中，尤其是在还款

7、期中后段逐步体现明显而不是前期，前三年在案例模型中你没有从等额本金方式中带来任何省息效益（如果你用多背负10万元的代价三年里省下5000元算的话），第五年才开始稍微有点体现，所以早期比如3、5年内要提前还款用等额本金的方式划算省利息的传统思维是错误的，你少还的本金来自于你幸苦的多供款！ 2.等额本金的代价：货币是有时间价值的，今天的钱永远比明天更值钱；人生的大概率是越来越富有的（除非你没有奋斗的心），未来越来越有钱的。但金钱的边际效率递减的，就