说清房贷等额本金、等额本息

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1、本人任职银行，经常看到有同学问房贷到底选哪种还款方式划算，以前也常有客户问，而网上的解释一般只停留在本金还款前面压力大，本息还的一样多；或是本金是前面还的钱多了所以利息少了，或者给出个吓死人复杂的公式。但我想追求准确通俗，于是研究了下这两种还款方式。接下来回答大家到底哪种划算。  先说清一件事，大家每个月还的钱中包含了利息和本金两部分，这两种计算方法，都是按月计息，每月利息呢必须先算清了还的，利息的计算方法都是：你欠的钱*月利率。本金就是你欠的初始金额，随着不断地还，本金不断减少。一年期贷款的年利率是6.56%，月

2、利率是0.547%。  举例我借了12万，12个月还完。首先说等额本金。它的意思是本金每月平均归还，为1万。过了一个月，该我第一次还钱了，先算利息，欠12万，用了一个月，12万乘以月利率，为656元，再还本金1万，10656元还款额就这样出来了，大家可以在网上算下。这样第一次还完，我欠的钱只有11万了。    第二次还钱，先算利息，11万乘以月利率，也就是110000*0.547%=601.33。本金还是还1万，于是这个月我就还10601.33。然后第三次就以欠10万来算，第四次以9万直到第12次你还完了。总利息4

3、264元。前面还的多，后面少。  再说等额本息，它的意思是每月都还相同的钱，网上计算每月还款10358.88。  第一次，该我还钱了，利息都是那样算，12万欠了一个月利息还是还656元，还了多少本金呢？是上面算出的月还款额倒减出来的，10358.88-656=9702.88元，这和上面等额本金区别就来了，上面还一万，这里才九千多，这次还了之后，我欠的钱变成了120000-9702.88=110297.12。比如这时你要提前还款你就要还110297.12元。而在上面等额本金方式中，只需还11万，这也是为什么有人觉得等

4、额本金提前还款比较划算。  第二次，该还钱了，先用欠的钱110297.12*月利率，得602.96元，其中我还的本金就是10358.88-602.96=9755.92，以此类推，一直到最后一个月，10358.88刚好够还上个月的利息和剩余本金。其实这个10358.88就是用公式这样倒推出来的，先假设每月还X，再一层层算还到最后本金为零时，X等于多少。总利息是4306.62。      理解两种计算方法，就能回答一下几个问题：1、等额本金比等额本息更划算？回答是否，都是一样的！等额本金并没有节省利息，都是还欠多少钱，

5、下个月就还多少利息，在两种还款方式中，大家能选择的只是本金每次还多还少，利息是躲不脱每次按时还的，等额本息是由于本金还的少而慢，总的利息自然就多了，但这不能说是节省利息或者说少算了你利息。举个夸张的例子：我贷12万一年，前面本金一分都不还，只还利息，最后一次还完。也就是每月我只还656的利息。于是最后我还的总利息就是656*12月=7872元，更多！却有很多人愿意这样贷呢！！明天再来说这两个问题2、提前还贷的话要是否选等额本金？（回答在6楼）3、达到什么条件提前还贷就划算了？（89楼更新！答案重磅出击！）第二个问题

6、：提前还款的话是否选等额本金才划算？说实话，听很多人（包括银行的）这样说，我原来也这样认为，因为听人家说等额本息前面多半还的利息，不划算，到后来提前还款发现还剩好多没还哦，而且把前面还的钱和后面一次还的钱加起来，是等额本金总的少些，但大家其实该都知道不能简单加总那么算撒，科学地算了一遍，发现以前都是以讹传讹，等额本金提前还款并没有更划算！等额本金前三笔还款的终值是31978.78，加还欠本金9万，为121978.8。等额本息前三笔还款终值31246.84，加还欠的90731.95总的还是为121978.8。二者相等

7、证明等额本金并没有省到钱，少还那点全是之前多还的钱算上利息后的结果。（不理解终值的朋友就想成每月投资一笔钱在银行，投资了三笔，最后可以拿到多少钱，那个钱就是终值，但是这里投资的利息要和贷款利息一样）双周还款如果按相同的年利率计算，复利次数却多了一倍，因此实际利率更高了，不推荐！回答第三个问题，什么条件下应该提前还贷？从几个方面考虑。第一，这笔钱除了还房贷你还可以干什么？  先和银行存款利率和方式比较，目前大家的贷款年利率应该是7.05%，一年期存款利率3.5%最长期的五年期存款利率为5.5%。最简单的方法是用贷款利

8、率*打折数直接和存款利率对比，这可以算是一种近似，但其实不够准确，存款是单利计息的，贷款是按月复利计息的。具体说：贷款按月计息每月都收你一次利息，你贷12万，一年，每月还656，最还10万本金。而如果是按年计息的话，你应该是最后一次还656*12的利息加10万本金。大家应该知道，看了这帖子这么久，应该已经有个意识一年前的656元和一年后的656元不能当做一样