石湖之韵二期项目可行性报告

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1、“石湖之韵”二期项目可行性研究报告编制：苏州中诚工程造价事务所有限公司委托：江苏吴中地产集团公司28一、总论1、项目建设背景苏州石湖风景区面积达22.35平方公里，属国家重点风景名胜区太湖风景名胜区十三景区之一。根据苏州市政府所作的石湖景区规划，未来景区建设将充分发挥石湖景区的特色和优势，以自然山水为主体，以吴越史迹等人文景观为导线，强调“人和自然的和谐共存”营造的自然生态环境、浓郁的江南水乡田园风光，使景区具备多种游憩功能的山水风景名胜区。“石湖之韵”地块紧邻苏州国际教育园，北靠1025公顷的上方山国家森林公园，

2、东南面是360公顷的石湖浩瀚水面，与南面的越溪城市副中心仅一路之隔，随着越溪路的拓宽重建，该地块交通出行非常方便，距离东面的友新路高架越溪路入口仅500米，是一块不可多得的居住宝地。目前，国际教育园区已有15所院校进驻，这将使该小区的人文氛围和文化气息浓厚，社区凸现文化的档次和品位。江苏吴中集团经过认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，投资开发“石湖之韵”项目，该项目将作为吴中地产集团的升级换代之作。2006年初，“石湖之韵”一期作为石湖上方山居住板块中的首个启动的住宅

3、项目，率先面向国际教育园区的教师推出，并给与教师500元/平方米的优惠政策。由于其优势的区位和优秀的品质，成为广大教职员工的置业的首选，受到一致好评，目前该项目一期多层住宅的预定人群多数由教师构成，在教师优惠认购之后，剩余房源面向社会推出。目前，一期项目中的多层住宅已基本售罄，而“石湖之韵”一期中独占了石湖1000米湖岸线的别墅产品目前的销售量已经超过70%，根据调查，认购“石湖之韵”一期的客户多以自住需求为主，客户看中的是这一处的“湖光山色”和离尘不离城的便捷交通。在“石湖之韵”一期项目成功开发的基础上，江苏吴中

4、集团决定继续开发“石湖之韵”二期，该项目与“石湖之韵”一期项目仅一路（小区内部道路）之隔，位于一期项目的南面。“石湖之韵”二期南面紧邻越溪路，东面是小石湖，位置优越，出行方便。“石湖之韵”二期项目与一期项目主要不同是石湖越溪板块目前在开发和销售的住宅项目增多，改变了“石湖之韵”28一期销售是一支独秀的状况，所以市场竞争更加激烈，江苏吴中地产集团有限公司根据市场调查，决定将“石湖之韵二期”项目定位为高档住宅项目，以别墅类型为主。目前该项目初步方案设计已经完成，“石湖之韵二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规

5、划报批方案已经相继展开。2、项目概况（1）工程概况“石湖之韵”二期项目按功能分区大致分为叠加别墅住宅区，联排别墅住宅区，双拼别墅住宅区，公建配套区。总占地面积66786平方米规划建筑总面积：57950平方米，其中：叠加别墅建筑面积：18350平方米（9幢）联排别墅建筑面积：15900平方米（13幢）双拼别墅建筑面积：16350平方米（28幢）公建配套区建筑面积：7350平方米（包括邻里中心，幼儿园，门卫，配电间，物业管理用房）。小区总户数205户其中：叠加别墅：86户联排别墅：63户双拼别墅：56户。小区内规划停车

6、位28个，临时停车位24个。容积率27.8%，绿地率43.5%。该项目的住宅小区属于中高档次。（2）开发企业概况江苏吴中地产集团有限公司（原江苏吴中东吴产业开发有限公司）成立于一九九二年八月，隶属江苏吴中集团，是苏州较早从事房地产开发建设的专业公司之一，现为具有国家房地产综合开发一级资质的大型房产开发集团企业。公司已连续多年荣获银行“AAA”信用等级企业，并通过了ISO9001：2000质量管理体系认证。2005年，公司又荣获“苏州市房地产开发综合实力20强”和“江苏省房地产业综合实力50强”的授牌，并进入江苏省“

7、50强”28的前十名（排名第八）。公司坚持走品牌经营的道路，精心打造品牌项目，获得了许多国家级、部级、省级等优秀工程奖项。公司已获得的主要奖项如下：扬州“凯运天地”项目：“国家康居示范工程奖”，“2004年度江苏省优秀住宅金奖”；嘉兴“江南太阳城”项目：“国家健康住宅”苏州“胥香园”项目：苏州市首个“健康住宅”小区，江苏省首个“健康住宅”小区，“国家健康住宅”，“江苏省优秀住宅金奖”；“金澄明珠”项目：“江苏省优秀住宅银奖”。（3）资金来源：本项目建设资金基本以自筹为主，不足投资主要通过预付房款解决，另有少量贷款。

8、3、可行性研究报告编制依据（1）苏州东吴建筑设计院《石湖之韵二期项目初步规划方案》（2）石湖之韵地块地质勘探资料；（3）国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；（4）建设部《房地产开发项目经济评价方法》。4、可行性研究报告研究内容根据“石湖之韵”二期项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用