湖南永州项目调研报告

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1、湖南永州项目调研报告一、永州城市概况永州市位于湖南南部，五岭山脉北麓，东连郴州、衡阳，南连广东清远，西邻广西贺州、桂林，北界邵阳、祁东，地处北纬24023’～26050，东经110006～112021之间，南北相距245公里，东西相间144公里，是湘、粤、桂三省区交界之地，土地总面积2．24万平方公里，占全省总面积的10．59％，居全省第2位。永州总人口606万，位列全省第五位；森林覆盖率位列全省第二位；但城市化率全省最差。永州市行政区域二、永州生态新城项目概况永州生态新城的建设范围为：北起城南大道（接冷

2、水滩区主城区），南接日升大道（接零陵区主城区）、西临洛湛铁路、东至阳明大道，横跨湘江两岸，总面积117平方公里，湘江以东区域（约40平方公里）为先行建设区。目前生态新城内可用于开发建设用地为16平方公里，现正进行总体控规调整，预计调整完成后，开发建设用地可达到50平方公里。项目先行启动区域总体规划永州市政府于2010年4月成立了永州市生态新城建设发展有限责任公司。公司为永州市政府国有独资有限责任公司，主要承担生态新城规划、建设、管理的政府业主职能，负责生态新城建设范围内的市政基础设施建设、土地开发、招商引

3、资、融资、投资等。根据市委市政府的要求和城市总体规划布局，永州生态新城定位为永州市级公共服务中心所在地、现代服务业核心拓展区、现代化生态旅游宜居城区。拟开发的生态新城用地范围内基本为农房、临建、农田等。经大致估算，每平方公里土地范围内的市政基础设施建设、征地拆迁安置补偿等相关费用约为3亿元左右，所有投资均由投资商先行筹措。其中，非建设工程资金投入，按现有代建制的模式实施，包括征地拆迁安置等费用（包括报批和前期费用、征地、拆迁安置费用等）以资金投入之日起，至工程结算之日止，以投入资金为基数，按同期银行贷款利

4、率2倍计息；基础设施建设资金投入（如用于土地平整、道路、通水、通电等）按湖南省定额标准编制预算，由财政评审确定；土地出让后超出地块开发总成本的溢价部分由投资商与政府按5:5比例分成（此项应可与政府部门协商，以争取更大的分成比例）。目前，北京控股集团公司已与永州市政府开始接触、洽谈，拟对地块内约30平方公里土地进行投资建设，但尚未签署框架协议。三、永州房地产开发现状　1、地产市场状况截止2010年12月，全市房地产开发投资累计完成72.6亿元，同比增长17.28%，但受到国家宏观调控的影响，增幅趋缓，同比下

5、降54.1个百分点。全市施工面积完成530.2万平方米，同比增长4.38%。其中，新开工面积380.1万平方米，同比增长4%；竣工面积150.1万平方米，同比增长5%。　　2010年，永州中心区域商品住宅销售均价为1802元/平方米，较去年同期增长21%；商业营业用房均价为3750元/平方米，较去年同期增长15%。目前全市商品住宅价格约在2000-3000元/平方米左右，房价虽略有上升，但与周边地市相比仍处于偏低水平。从商品房供应结构来看，中低价位和中下户型所占比例占全部商品房供应总量的40%左右。2、永

6、州房地产开发存在的问题永州市房地产开发企业整体实力较弱，短期内缺乏独立开发、做大做强的能力。一是开发企业规模普遍偏小，竞争力弱，抗风险能力差。全市几乎没有一级开发资质企业。二是企业自有资金不足，开发资金来源渠道多为金融借贷，联合开发，企业抗风险能力差，一些开发项目因为资金问题进展缓慢，有的甚至中途停建。　　房地产市场秩序不够规范。“三无”违规开发时有发生，集资建房依然存在，个别单位借团购之名搞集资建房，为职工搞福利分房或高价对外出售，挤占了住房市场的有效需求量，扰乱了房地产市场的正常秩序，破坏了房地产市场

7、公平、有序的竞争环境，一定程度上制约了房地产业发展，动摇了外来投资者的信心。3、部分代表楼盘简介3.1皇家帝王广场项目永州“地王”地块项目，项目将建成集生态，居住，商务为一体的城市标志性住宅小区，为永州市政府重点形象工程。项目北接湘永路，东至育才路，西南潇湘公园环抱，西有体育中心景观水池和品类丰富的运动设施，并拥有永州当前最大的社区私属园林。楼层主高为32楼，共推出了近300多套住房，均价在将近3000左右。主要户型为两居室、三居室以及四居室，面积在60平米到160平米不等,目前仅剩下100多套的房源了.

8、3.2都市·心海岸项目   总共3栋电梯小高层花园洋房，160余户，户户全宽架，家家双阳台。起价2500元，均价在2680左右，   3.3学府铭邸项目   项目位于潇洒大道、珍珠路、传芳路、金竹路等城市主干道交汇中心。13万平米居住社区、26000多平方米建筑用地、一期为电梯房，两栋16层，一栋26层，共800套房源，目前已预订350套。均价在2100元-2200元左右。四、对项目初步印象永州市政府对生态新城的开发建设十分重