[调研报告]cbd公寓项目调研报告

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1、CBD公寓项目调研报告本次调查中，共走访了CBD区域内10个公寓项目，分别是建外SOHO、华贸中心、金地国际花园、蓝堡国际公寓、北京万达广场、东方瑞景国际公寓、通用时代国际中心、温莎大道、新城国际和旺座中心，基本情况和分析如下：一、CBD公寓市场供给分析1．供给量和供应趋势项目名称供应量开盘时间入住时间华贸中心2000002004-22005-9北京万达广场1800002003-102005-7新城国际3200002002-42005-6金地国际花园1280002003-52005-4温莎大道2000002003-92005-3通用时代

2、1555002002-102004-12东方瑞景1300002002-122004-12蓝堡国际公寓1148862002-32004-8建外SOHO3200002002-12003-12旺座中心1000002001-72003-10总供应量1848386（1）公寓入市项目不断减少，供应面积具有下降趋势目前从公寓在售项目的调研情况看，总供应量大约在1848386平米左右，其中在2002年入市的有1040386平米，2003年入市的有508000平米，2004年入市的仅有200000平米左右，与CBD管委会官方所宣称的“2001年为规划年，

3、2002年为公寓年”的说法正好合拍。而目前即将进入市场的仅有新城国际项目的后两期，大约面积在15—20万左右，三期将于2005年开盘。（2）公寓入住项目不断增加，目前已接近入住高峰7公寓项目在2003年入住的面积在420000平米左右；2004年入住的面积大约在400386平米左右，其中将近30万将在今年年底入住；2005年入住的面积大约在766000左右（其中新城国际只计算其二期面积58000平米）。可见，今年年底到明年九月将是CBD公寓项目的入住高峰，总面积大约在1060000左右。2．供应价格分析项目名称供应量平均价格华贸中心20

4、000015000北京万达广场18000012000新城国际32000015500金地国际花园12800014000温莎大道20000016000通用时代15550015000东方瑞景13000013000蓝堡国际公寓11488612000建外SOHO32000017000旺座中心10000022000总计184838615186.8从供应价格上来看，如果新城国际项目仅按照二期58000平米的面积计算，各项目加权平均后的价格应在15186左右，属于北京高档公寓价格的最高区域，如下图：73．户型分布特点分析从下表分析中可以看出，CBD区域

5、公寓项目的主力户型以两居和三居为主，主要是两居所占比例最大。除温莎大道和通用时代作为CBD区域内的典型豪宅，户型面积较大外，其余项目主力户型的面积基本在100平米-200平米之间。项目名称1居2居3居4居复式（5居）华贸中心64-82107-150162北京万达广场59-61127-141180283新城国际62107-135146-198234121-133金地国际花园112-148169-199191（264）温莎大道306363通用时代205250-350东方瑞景85133198-210蓝堡国际公寓6598-131138-2072

6、52318-387建外SOHO97120-160236-288170旺座中心114157-187250*上图中加黑字体为主力户型4．内外装修配置分析（1）社区环境分析该区域公寓项目受土地成本高的影响，其容积率较高，而且绿化率基本只维持在政府要求的最低水平，最高不超过40%，因此小区环境难以塑造和提升。（2）装修标准分析CBD区域内的公寓项目均为精装修，有些项目还具备挑空大堂。在大堂的设计上，普遍使用石材铺装，拥有品牌灯饰。外墙材料品质不一，既有石材和玻璃幕高档材料，也有面砖等低档材料。室内多采用实木地板和壁纸，注重营造产品的品质感，装修

7、色泽以咖啡色为主，有些项目可以挑选建材颜色。下表为部分项目装修情况：项目名称大堂外墙内墙、天花板门窗卫生间新城国际石材面砖、铝板乳胶漆子母门、铝合金品牌洁具金地国际花园壁纸、乳胶漆钢制品牌洁具温莎大道大理石花岗岩壁纸、乳胶漆实木、铝合金品牌洁具东方瑞景石材石材、墙砖壁纸实木、铝合金品牌洁具旺座中心花岗岩双层玻璃幕墙纸、涂料实木、铝合金品牌洁具（3）配套设施分析从配套设施上看，项目注重智能化系统的配备，多使用外资品牌的设备设施，具备24小时热水和饮水入户的能力，多使用门禁和监控系统加强保安，配备分户中央空调。可以说，从配置上开看，CBD区

8、域内公寓项目的配套设施较为完善，档次也属于高端水平。下表为部分项目配套情况：项目名称空调给排水电梯智能保安系统7新城国际户式中央空调中水处理合资2-2.5米/秒一卡通、社区网络门禁、电子巡更、闭路监控通用时