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时间:2018-11-28
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1、CBD公寓项目调研报告本次调查中,共走访了CBD区域内10个公寓项目,分别是建外SOHO、华贸中心、金地国际花园、蓝堡国际公寓、北京万达广场、东方瑞景国际公寓、通用时代国际中心、温莎大道、新城国际和旺座中心,基本情况和分析如下:一、CBD公寓市场供给分析1.供给量和供应趋势项目名称供应量开盘时间入住时间华贸中心2000002004-22005-9北京万达广场1800002003-102005-7新城国际3200002002-42005-6金地国际花园1280002003-52005-4温莎大道2000
2、002003-92005-3通用时代1555002002-102004-12东方瑞景1300002002-122004-12蓝堡国际公寓1148862002-32004-8建外SOHO3200002002-12003-12旺座中心1000002001-72003-10总供应量1848386(1)公寓入市项目不断减少,供应面积具有下降趋势目前从公寓在售项目的调研情况看,总供应量大约在1848386平米左右,其中在2002年入市的有1040386平米,2003年入市的有508000平米,2004年入市的仅
3、有200000平米左右,与CBD管委会官方所宣称的“2001年为规划年,2002年为公寓年”的说法正好合拍。而目前即将进入市场的仅有新城国际项目的后两期,大约面积在15—20万左右,三期将于2005年开盘。(2)公寓入住项目不断增加,目前已接近入住高峰7公寓项目在2003年入住的面积在420000平米左右;2004年入住的面积大约在400386平米左右,其中将近30万将在今年年底入住;2005年入住的面积大约在766000左右(其中新城国际只计算其二期面积58000平米)。可见,今年年底到明年九月将是
4、CBD公寓项目的入住高峰,总面积大约在1060000左右。2.供应价格分析项目名称供应量平均价格华贸中心20000015000北京万达广场18000012000新城国际32000015500金地国际花园12800014000温莎大道20000016000通用时代15550015000东方瑞景13000013000蓝堡国际公寓11488612000建外SOHO32000017000旺座中心10000022000总计184838615186.8从供应价格上来看,如果新城国际项目仅按照二期58000平米的面
5、积计算,各项目加权平均后的价格应在15186左右,属于北京高档公寓价格的最高区域,如下图:73.户型分布特点分析从下表分析中可以看出,CBD区域公寓项目的主力户型以两居和三居为主,主要是两居所占比例最大。除温莎大道和通用时代作为CBD区域内的典型豪宅,户型面积较大外,其余项目主力户型的面积基本在100平米-200平米之间。项目名称1居2居3居4居复式(5居)华贸中心64-82107-150162北京万达广场59-61127-141180283新城国际62107-135146-198234121-133
6、金地国际花园112-148169-199191(264)温莎大道306363通用时代205250-350东方瑞景85133198-210蓝堡国际公寓6598-131138-207252318-387建外SOHO97120-160236-288170旺座中心114157-187250*上图中加黑字体为主力户型4.内外装修配置分析(1)社区环境分析该区域公寓项目受土地成本高的影响,其容积率较高,而且绿化率基本只维持在政府要求的最低水平,最高不超过40%,因此小区环境难以塑造和提升。(2)装修标准分析CBD
7、区域内的公寓项目均为精装修,有些项目还具备挑空大堂。在大堂的设计上,普遍使用石材铺装,拥有品牌灯饰。外墙材料品质不一,既有石材和玻璃幕高档材料,也有面砖等低档材料。室内多采用实木地板和壁纸,注重营造产品的品质感,装修色泽以咖啡色为主,有些项目可以挑选建材颜色。下表为部分项目装修情况:项目名称大堂外墙内墙、天花板门窗卫生间新城国际石材面砖、铝板乳胶漆子母门、铝合金品牌洁具金地国际花园壁纸、乳胶漆钢制品牌洁具温莎大道大理石花岗岩壁纸、乳胶漆实木、铝合金品牌洁具东方瑞景石材石材、墙砖壁纸实木、铝合金品牌洁具
8、旺座中心花岗岩双层玻璃幕墙纸、涂料实木、铝合金品牌洁具(3)配套设施分析从配套设施上看,项目注重智能化系统的配备,多使用外资品牌的设备设施,具备24小时热水和饮水入户的能力,多使用门禁和监控系统加强保安,配备分户中央空调。可以说,从配置上开看,CBD区域内公寓项目的配套设施较为完善,档次也属于高端水平。下表为部分项目配套情况:项目名称空调给排水电梯智能保安系统7新城国际户式中央空调中水处理合资2-2.5米/秒一卡通、社区网络门禁、电子巡更、闭路监控通用时
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