信托业与房地产的合作模式初探(上)

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1、信托业与房地产的合作模式初探（上） ■文：方正商学院李明旭 建立多元化的房地产融资体系，以减少对于银行资金的过度依赖，已成为现今房地产企业的必修课。房地产传统的融资模式一般包括：银行贷款、发行债券、销售回款、定金及预收款等渠道。不过，这些融资渠道都很容易受到调控政策变化的影响——出于对房地产泡沫的担忧，近期政府已从土地储备贷款、房地产开发贷款、抵押贷款、购房按揭贷款，以及资本市场再融资、预售定金等多个渠道提高了融资门槛，房地产的融资环境显著变差。而在传统的融资模式遭遇政策打压的时候，房地产信托融资往往会异军突起。相对于银行贷款，信托以其政

2、策灵活、工具众多和量身打造等特点，逐渐成为房地产企业一个重要的融资方式。在创新上，在一个房地产项目开发的各个阶段信托基本上都可以介入，如前期的股权信托、中期的贷款信托、后期的消费信托等。本文将通过对房地产信托贷款融资、信托股权融资、房地产信托投资基金（REITs）这三种比较有代表性的房地产信托工具的剖析，来展现房地产企业与信托机构进行融资合作的多种方式。 一、房地产信托贷款融资（一）基本特性在房地产信托融资的众多渠道中，信托贷款模式被视为最简单的、也是最行之有效的融资方式。所谓信托贷款模式，即房地产企业首先委托信托公司针对房地产项目设立信

3、托计划；信托公司接受房地产企业委托后，向资金委托人募集信托资金，并将募集资金以贷款形式发放给房地产企业；融资关联方（或担保公司等）以某种适当方式对信贷贷款的偿还进行担保；房地产企业到期依照信托合同还本付息。（二）产品特点：（1）担保：信托公司通常需要融资方提供有效资产进行担保，常见的是房地产抵押、股权质押、应收帐款质押等。对于资产抵/质押这类担保方式，通常打折的比率都很低，低于资产评估值的50%。（2）融资成本：目前，集合资金信托的贷款类产品收益一般水平为6%－9%，房地产信托的收益则已达7-10%，对大额投资者则更高。普益财富的统计数据

4、显示，2010年6月份发行的房地产信托理财产品（包括股权融资产品）预期年收益率为9.45%，其他集合信托产品预期年收益率为8.5%。2009年一年期房地产信托产品预期年收益率为7.29%，2008年为8.9%。在此基础上，考虑到信托公司的相关管理费用等成本后，房地产企业的年信托融资成本可能要占到融资总额的15%左右，甚至更高。（3）期限设计：一般来讲，资金周转项目的期限为中短期，基础设施、大型工程等建设项目则周期较长，房地产开发项目一般介于二者之间，PE类项目的期限通常最长。房地产贷款信托的产品设计通常在3年以内，通常不超过5年。（三）政

5、策变动：在房地产信托贷款的设计上，银监会的规章对此多有限制。尤其在政府对房地产市场进行严控的时候，房地产信托贷款政策的收紧往往会首当其冲，因而规则变动比较频繁。在2008年10月，银监会发布的《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号）中规定，“严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。”在2009年3月的《中国银监会关

6、于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发[2009]25号）中规定，“严禁信托公司以商品房预售回购的方式变相发放房地产贷款。”在2010年2月，银监会发布的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》中，明确规定“信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足‘四证’齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件”，同时要求“信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。”总的来说，信托贷款融资作为一种相对灵活的融资工具，通常可以为那些资金

7、趋紧的中小房地产企业提供缓冲的机会，即使付出高昂的成本也在所不惜。从获取资金的条件看，银行和信托公司都要求房地产企业取得“四证”，且开发项目资本金比例不低于国家最低要求，在条件相似的情况下，对于融资渠道更为多元的大型房地产企业来讲，信托贷款产品的吸引力往往难以与成本较低、资金规模更灵活的银行贷款相比。 二、房地产信托股权融资（一）基本特性房地产信托股权融资是指，信托公司通过发行信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资。信托公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前，往往会与资金需求方签署一个股权回

8、购协议，信托公司与房地产企业双方约定，在规定期间内（通常是在房地产信托计划终止时），由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的第三方，承诺按照一定的溢价比例，全额将信托公司将信托资金投资持有的