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1、后调控时期房地产信托业务的发展模式与趋势自2009年下半年开始，伴随着房价的快速攀升，从“国八条”、“国十条”到“新国十条”各种房地产调控政策不断出台，货币政策与限购政策的双重压力使房地产行业的热度不断降低，开发商的现金流压力越来越大。在此情况下，房地产信托业务逆势发展，在开发商旺盛的资金需求以及不断攀升的市场利率的刺激下，发行规模快速上升，发行频率逐渐加快，成为了银行开发贷款之外房地产行业最重要的融资渠道。房地产信托的快速发展，特别是传统的融资型房地产业务的快速发展与房地产市场不断累积上升的风险形成了较大的反差，流动性风险激增，这也促使监管部门
2、屡次提示房地产信托业务风险，并出台了多项措施规范、控制房地产信托业务的发展速度与规模。在此情况下，预计未来一段时间内房地产信托业务的发展将在国家房地产市场调控政策以及监管部门业务调控下快速降温，房地产信托业务即将进入后调控时期。本文将从防范房地产信托业务风险及信托公司风险的角度，分析在后调控时期，房地产信托业务的发展模式与发展趋势。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneo
3、ftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve一、资金的实际用途是目前房地产信托业务的主要风险所在在货币政策开始正式收紧之前，无论表面形式是否合规，房地产信托主要的资金用途实际就是补充开发商土地出让金缺口，即开发商自有资金投入缺口。由于当时银行信贷资金较为充裕，真正“四证齐全”的开发项目很容易就可获得银行开发贷款支持，因此引入高成本的信托资金搞建设是几乎不可能的选择。进
4、入2011年，货币政策收紧趋势明显，银行的房地产开发贷款越来越难以获批，开发商引入信托资金搞项目建设的需求才开始真正上升，但在整个房地产信托业务中此类真正用于项目建设的需求还是占少数，大量的需求还是补充土地款缺口。之所以会出现这种情况，主要是由于土地成本的快速攀升。三年前，房地产项目中土地成本仅占开发总成本的20%至30%，这也是商业银行开发贷款中要求自有资金到位20%以及银监会要求的房地产信托中开发商自有资金投资比例超过35%的重要因素。然而，随着土地成交价格的快速上升，土地成本在整个开发成本中所占比例随之大幅度增加，目前在一、二线城市基本达到
5、了50%以上的水平，加上办理“四证”5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve所需要的成本，在获得开发贷款前，开发商自有资金的投资要占到项目总投资的6
6、0%以上，对比其他行业这一项目资本金要求无疑是最高的。考虑到房地产行业属资金密集型行业，本身项目总投资较大，而超过60%的自有资金投资比例对开发商自有资金筹集能力提出了极高的要求，能够达到全部项目均按规定不借助其他融资渠道以真正的自有资金坚持到“四证齐全”的开发商全国也数不出几个来。自有资金的巨大需求与缺口，使开发商不得不寻求高成本的信托融资予以补充，而目前房地产信托的准入条件同样是“四证齐全”、二级资质、自有资金投资比例超过35%，其准入条件甚至比银行开发贷款还要高，即信托资金与银行开发贷款一样不能补充开发商的自有资金缺口，而融资又势在必行。因
7、此，目前房地产信托中经常发生“挂羊头、卖狗肉”偷换项目概念的情况以及以股权投资附回购形式弥补自有资金投资缺口的情况，并成为监管部门三令五申要求加以规范和整顿的对象。这些现象的存在，也直接加大了房地产信托的风险。首先，“挂羊头、卖狗肉”5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpu
8、blictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve偷换项目概
