调控政策升级后的房地产市场变化 及趋势分析

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1、国际金融研究所2017年7月6日2017年第18期（总第189期）Ω中银研究产品系列●《经济金融展望季报》调控政策升级后的房地产市场变化●《中银调研》＊及趋势分析●《宏观观察》●《银行业观察》●《人民币国际化观察》自2016年9月份以来，房地产市场迎来新一轮紧缩性调控政策。今年2月底之后调控政策进一步升级，以北京为代表的多个城市出台并升级了认房又认贷、提高首付比例、缩短贷款期限等限购限贷政策，北京甚至出台了“离婚一年内贷款按二套房执行”的限贷政策。此轮调控后房地产市场发生了哪作者：梁婧中国银行国际金融研究所些变化，未来发展趋势如何，本文将对此分析并

2、提电话：010-66594097出了相关政策建议。签发人：陈卫东审稿：宗良周景彤联系人：梁婧电话：010-66594097＊对外公开＊＊全辖传阅＊＊＊内参材料宏观观察2017年第18期（总第189期）调控政策升级后的房地产市场变化及趋势分析自2016年9月份以来，房地产市场迎来新一轮紧缩性调控政策。今年2月底之后调控政策进一步升级，以北京为代表的多个城市出台并升级了认房又认贷、提高首付比例、缩短贷款期限等限购限贷政策，北京甚至出台了“离婚一年内贷款按二套房执行”的限贷政策。此轮调控后房地产市场发生了哪些变化，未来发展趋势如何，本文将对此分析并提出了

3、相关政策建议。一、新一轮调控下房地产市场进入调整期伴随史上最严限制政策的实施，房地产市场逐步降温，市场分化出现一些新的变化。总体来看，呈现以下特点：（一）政策效果显现，销售增速逐月回落随着调控政策的实施，今年以来全国商品房销售面积和销售额同比增速逐月降低，5月份分别累计同比增长14.3%、18.6%，增速分别较上年全年下降8.2、16.2个百分点（图1）。其中一线地区等主要限购城市受到的影响最大。从40个大中城市数据看，不同类型城市的商品房销售面积增速均出现较大幅度下降，尤其是一线城市，5月份同比下降25.3%，而上年同期为增长22.4%。二、三线

4、城市销售面积分别同比增长2.6%、10.2%，较上年同期分别下降40.2、22.9个百分点（图2）。图1：全国商品房销售变化图2：分城市商品房销售面积变化100%5002013-032014-072015-112017-03-50一线城市二线城市三线城市资料来源：Wind，中国银行国际金融研究所12017年第18期（总第189期）（二）中部地区房地产开发投资加快增长今年5月份房地产开发投资增速首次出现回落，前5个月累计增长8.8%，增速较上月降低0.5个百分点。但随着一线城市调控政策的升级，购房热情逐步向二、三线城市蔓延，房地产投资热情也向二、三线

5、城市不断传导。从不同区域看，中部地区房地产开发投资继续呈现加快趋势，今年前5个月同比增长16.9%，分别比上月、上年加快0.1、5.1个百分点；西部地区前5个月同比增长7%，比上月回落0.7个百分点，但比上年同期高1.2个百分点。东部地区房地产开发投资同比增长8.4%，比上月回落0.3个百分点，其中北京、天津两省投资负增长。东北地区房地产开发投资降幅扩大（图3）。从不同类型城市看，一线城市房地产开发投资增速要低于二、三线城市，其中广州、深圳仍保持20%以上的较快增长，上海逐月回落至6.4%，北京则为下降0.5%。二线城市房地产开发投资相对较高，5月

6、累计增长9%，较上年末回升0.8个百分点。三线城市房地产开发投资增速5月份较上月回升，为8.7%，比上年高0.1个百分点（图4）。图3：不同区域房地产投资增速图4：不同类型城市房地产开发投资增速50%30%30%2010%102011-032013-032015-032017-03-10%02013-032015-032017-03-30%-10一线城市:房地产开发投资完成额:累计同比东部中部-50%二线城市:房地产开发投资完成额:累计同比西部东北部三线城市:房地产开发投资完成额:累计同比资料来源：Wind，中国银行国际金融研究所（三）一、二线城市

7、房价上涨势头减弱，三线城市涨幅较快2017年5月，商品房销售均价为7959元/平方米，同比增长3.8%，增速较上年回2宏观观察2017年第18期（总第189期）落6.3个百分点。由于各类限制政策主要针对前期房价上涨过快的一线城市和部分热点二线城市，一线城市房价涨幅明显放缓，5月份其二手住宅价格环比上涨0.0%，较上月降低0.7个百分点。二线城市房价涨幅自3月达到1%的环比增速后逐月放缓，5月为0.6%，较上月降低0.2个百分点。而在去库存持续推进下三线城市的二手住宅价格环比仍较快，5月环比上涨0.6%，虽然较上月降低0.1个百分点，但比上年同期高0

8、.4个百分点（图5）。图5：不同类型城市二手住宅价格环比（%）资料来源：Wind，中国银行国际金融研究所（四）一、二线城市