liuh 济南市房地产业发展趋势研究

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1、liuh济南市房地产业发展趋势研究济南市房地产业发展趋势研究作者：liuh提纲：一、介绍济南房地产现状：（一）房地产业进入高速增长期，房地产投资和供应量急剧放大。（二）住宅、办公楼及商业三类物业均呈增长态势。（三）房屋销售面积加速增长，空置面积变化不大，市场呈良性发展。（四）随着需求增加，销售价格逐步上扬，房地产市场处于繁荣期。（五）济南市现有房地产开发企业状况二、房地产业面临的形势分析：（一）宏观形势方面：1、宏观经济形势持续发展。2、国家继续实行积极的财政政策。3、国家通过政策、金融等宏观调控手段对房地产业进行规范。4、消费市场方面。5、房地产业所处环境发生变化。（

2、二）微观环境方面：1、企业应从转换经营机制入手，实现经营管理科学化。２、企业投资决策风险评估不足。３、房地产市场管理缺位，造成企业市场行为不规范。４、符合商品经济规律的房地产价格体系还不完善。三、济南市市房地产业的发展趋势：（一）济南市房地产业处于繁荣期，供求趋于平衡，住宅需求量继续扩大。（二）济南市的住房价格保持持续攀升势头。（三）中低档、经济适用住房需求旺盛。（四）房地产市场向多元方向发展。（五）房地产企业竞争加剧，向市场化、规模化、集团化方向发展成为必然趋势。（六）房地产企业的“品牌”意识增强。（七）面对日益竞争激烈的市场，企业普遍采取发展型战略。【摘要】：本文以

3、经济发展客观规律为指导，结合企业发展型战略，介绍济南房地产现状，分析房地产业面临的宏观形势和微观环境，对济南市市房地产业的发展趋势做出结论。【关键词】：投资、住房制度、宏观形势、微观环境、发展型战略、发展趋势【正文】：济南房地产业自1998年起，从开发面积、开发规模、建设质量、开发企业综合实力等各个方面发生了根本性的发展。随着国家住房制度的改革，取消福利分房，个人买房的积极性得到有效的调动，济南的房地产业也呈现出快速增长的态势，房地产投资持续增长，建设规模不断扩大。有效的拉动了当地的经济发展，成为经济发展的支柱产业。一、济南房地产业的现状分析：（一）房地产也进入高速增长

4、期，房地产投资和供应量急剧放大。1998年投资24亿元，1999年35亿元，2000年50亿元，2001年63亿元，2002年76亿元，2003年预计90亿元，这几年来，年均增长30%以上。房屋竣工面积和价值逐年增长，2001年的回落与房地产预期降低有关。具体数据见下表：（注1）表一：房地产投资数额年度1998年1999年2000年2001年2002年年度完成投资(万元)240061353307505299621984764599商品房建设投资（万元）151748226746421995584592551216表二：竣工房屋情况年度1998年1999年2000年2001

5、年2002年竣工房屋面积(万平米)138.28144.96235.88190．78262．57竣工房屋价值（万元）113363147377266796241628412295（二）住宅、办公楼及商业三类物业均呈增长态势。具体数据见下表三：（注2）从数据上看，商业用房增幅平稳，办公楼增幅较大，住宅投资增长速度明显高于办公楼及商业用房，成为投资主流。1999年比1998年增长51%，2000年比1999年增长79%，2001年比2000年增长50%，2002年比2001年增长35%。表三：房地产按用途分类完成投资额年度1998年1999年2000年2001年2002年商业用

6、房(万元)1719216608208312031520003办公楼（万元）3060426759387026185461200住宅（万元）116465176232316374475038641988（三）房屋销售面积加速增长，空置面积变化不大，市场呈良性发展。具体数据见下表三：（注3）表四：年度房屋销售情况单位：平方米年度1998年1999年2000年2001年2002年实际销售房屋面积689737907195125239913163121946098预售房屋面积347985443563922207352823405992空置房屋面积3366464206785383483

7、89085531864（四）随着需求增加，销售价格逐步上扬，房地产市场处于繁荣期。2003年，济南房价稳中有升，房价上升幅度较大。在卖楼盘房价平均每平方米上涨400元左右，涨价幅度在15％以上，与涨幅较大的2000年基本接近．目前，济南高档房的价格在每平方米5000至8000元，中高档房在每平方米3000至5000元，中低档房价位多在每平方米2000至3000元。房地产企业也有发展规律，现在处于繁荣期，需求和供应都在增长。具体数据见下表三：（注4）表五：年度房屋销售情况及均价年度1998年1999年2000年2001年2002年年度实际销