房地产业的发展趋势与变化

《房地产业的发展趋势与变化》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房地产业的发展趋势与变化秦虹住房和城乡建设部政策研究中心主任研究员未来房地产业发展的5个判断：一是市场整体增速下降，分化格局渐成趋势；二是新房市场达到高点，竞争将不断加剧；三是结构性机会凸现，细分市场是必然；四是非传统住宅市场空间增大，但是机遇和风险并存；五是市场集中度提高，行业整合在所难免。目前住房供求关系呈现全国总体偏松，部分地区过剩的格局以2011年为分界点，住房供求关系开始发生变化。2011年以前，全国供求关系总体偏紧，部分地区过紧。所以全国的房价普遍上涨，那时出台的政策基本上都是抑制房价

2、上涨的。2011年以后，全国的供求关系出现从过去总体偏紧，部分过紧到现在总体偏松，部分地区过剩的格局。如果把施工面积的增长速度和销售面积的增长速度放在起比的话可以看到，从2011年开始，供给的增长速度比销售的增长速度快l倍左右。出现这种转变的原因主要有三方面。第一个原因与前期宽松的流动性有关。2009年、2010年为了应对全球金融危机，我国实施了宽松的货币政策，由于出口受到了极大的影响，实体经济投资领域有限，大量资金或明或暗、或直接或间接进入了房地产开发领域，直接增加了房地产的供给。第二个原因与2

3、011年开始的房地产调控政策有关系。2011年的1月26日出台的国8条，核心就是限购和限贷，房价上涨快的49个城市限购，全国范围内购买第三套房不贷款、购买第二套房首付提高到60%，利率提高到1.1倍。调控政策对抑制新增的投资投机性需求产生了积极作用，但这也直接改变了民、司投资房地产的方式，由原来买房投资开始转变为买房地产的私募、信托、理财，而这些资金都进了房地产开发。过去房地产的需求资金，现在变成供给资金，大大增加了房地产的供给能力。第三个原因涉及到地方政府的土地财政。近几年许多地方或提高土地出让

4、面积、或提高建筑容积率，导致房地产供给增加。按照目前的销售和供给速度看，供求关系总体偏松，对开发企业来讲还是消化库存为主，所以说大幅度涨价的环境目前不存在。但供求关系是动态，2014年住房的新开工面积较低，而商品房的销售面积处于历史的第二高位，供求关系在逐步调整，但调整到位总体上还需要一段时间。当然，地区上的差异仍然存在。目前的政策是优化回归兼顾改革，还谈不上是“救市”央行和银监会在2014年9月30号发布《关于做好进步做好住房金融服务工作的通知》（下文简称《通知》），这个政策被普遍认为是“救市”

5、。但总体来看，这个政策更确切地说是根据市场的变化对过去过紧的政策进行了一种常态“恢复”，是政策的优化和调整，是把过去过度行政化的一些手段恢复到常态，还谈不上是“救市”。另一方面，这个政策有也表明了房地产金融改革的方向。从恢复常态来看，《通知》有四个要点。第，今后地方政策搞公共租赁住房和棚户区改造货款期限延长到25年，这是保障性住房建设最基本的资金保障，有了长期资金的支持，各地政府建设保障性住房才能落实。第二，对于购买首套房利率打7折，这是对首次置业家庭的政策支持，而对首次置业家庭各国都有支持政策，

6、因为它涉及社会稳定，所以应是常态化政策。第三，对于已经还清贷款购买第二套房的改善性需求，实行首套房信贷政策，这是对过去购买第二套房实施从严政策的调整，实事求是地把住房改善视同民生，在政策上予以支持。第四，即使购买首套住房首付也不能低于30%，这仍属于较高门槛，将极大地保证我国不会出现美国房地产贷款危机，如果是搞零首付或过低的首付，那才算是“救市”。除了政策优化和回归，《通知》还表明了两个未来改革的方向。第一个改革的方向是鼓励银行业金融机构通过发行住房低压贷款支持证券MBS等多种措施筹集资金。第二个

7、改革的方向是要扩大市场化融资渠道，积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITS)试点。从长远政策来看，房地产政策的核心是要建立一个统一、规范、稳定的住房供应体系。这个供应体系的核心是以政府为主提供住房保障，以市场为主满足多层次的住房需求，也就是说，今后各种各样的市场需求，由市场满足，由市场配置资源，这是大方向。中长期房地产市场转向结构性机会，趋势判断和创新最重要房地产的投资从来都是中长期投资，市场的短期变化不足为奇，中长期的趋势判断和发展规律的把握很重要。如果投资人对未来房地产趋势判断错了，再好的企

8、业也会在市场中碰壁。笔者认为，从中长期来看，我国的房地产市场还有很大空间，住房质量的提升、改善性需求仍在增长，非住宅业态将更加丰富、房地产的服务市场空间很大。具体来讲，对未来中长期房地产市场的发展，笔者有以下五点判断。一是市场整体增速下降，分化格局渐成趋势。房地产作为宏观经济的重要组成部分，它的发展与宏观经济是一致的，宏观经济在新常态下增长速度下台阶，房地产业的增速也同样会下台阶。以销售面积这个领先指标为代表，房地产业已经告别了过去低基数、高增长的时代，将转向高基数、低增长。在全国