济南市房地产发展趋势研究

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1、济南市房地产发展趋势研究摘要第1章绪论1.1研究背景与意义1.1.1背景济南土地市场现状济南房产市场现状济南房产市场问题1.1.2意义1.2内容与方法1.3创新与不足第2章文献综述国外文献综述国内文献综述第3章房地产市场与预测理论3.1房地产市场机制理论市场机制的作用过程房地产市场经济运行机制模式概述房地产微观经济单位与房地产经济运行房地产市场经济的调控机制3.2房地产预测理论房地产预测的内容及分类房地产预测的影响因素相关分析理论与回归预测理论分析第4章济南市房地产市场运行特征与影响因素4.1房地产市场运行特征4.1.1房地产市场成熟渐进性供给与需求基本相匹配

2、商品住房价格上涨幅度基本合理住房供应结构向合理化发展4.1.2发展不均衡性区域发展不均衡市场上产品发展不均衡市场层次结构发展不均衡4.1.3自住需求主导性自住需求旺盛4.1.4城区中心带动性4.2影响因素4.2.1政府因素政府规划的因素政府保障的因素其他政府宏观调控的因素4.2.2消费者因素自住需求者房地产投资投机者4.2.3开发商及中介因素政府对投机行为的管制第5章济南市房地产市场投资前景预测5.1济南市房地产市场状况房地产市场需求分析济南市房地产市场需求状况济南市房地产市场影响因素相关性分析5.2济南房地产市场将保持持续增长济南市房地产市场需求量见长济南市

3、金融环境土地方面5.3济南房地产市场价格稳步上升需求旺盛土地价格高走产品质量与城市环境提高投资渠道狭窄其他因素分析5.4自住需求一段时间内仍是主导5.5住房范围向郊区不断扩展（问卷调查）住房市场向郊区的回归住房市场向郊区发展的原因“郊区买房、市区租房”模式5.6住房结构更加完善经济适用房与商品房经济适用房与廉租住房限价房5.7外资继续大量涌入第6章结论与展望6.1结论6.2展望摘要随着经济改革的深入，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业得到了长足的发展，对社会、经济的发展产生了巨大的推动和影响，特别是近几年，中国房地产业发展突飞猛进，一跃成为新的经济增长点

4、。但与此同时，中国包括济南市的房地产业发展也面临不少问题。这些问题的解决不仅仅是实现房地产业健康持续发展的需要，同时也是实现产业结构调整和优化以及社会经济可持续发展的需要。考虑到房地产市场很强的地域性，该文济南房地产市场的发展为研究对象，致力于构建一个适应于房地产市场，特别是济南市房地产市场的预测系统，通过对与济南市房地产市场相关的各种影响因素的定性、定量分析，然后结合数据对济南市房地产市场进行实证分析并对未来走势进行预测分析，为政府、投资者、开发商等提供一定的参考，为房地产市场的健康稳定发展提供借鉴，从而能做到未雨绸缪。本文主要内容：关键词：济南房地产市场第

5、1章绪论1.1研究背景与意义土地市场现状2008年受经济危机的影响，济南市土地市场疲软，2009年上半年济南市土地市场出现了从萧条到回暖的迹象。在土地供应量方面，2008年上半年，济南市土地供应344.4万平米，仍然延续了07年土地市场供不应求的局面，而08年下半年济南市土地市场随同全国土地市场一起进入低迷时期，土地供应市场转入萧条期，下半年土地供应面积骤降为197.13万平米，与上半年相比下降42.76%。2009年一月份土地供应量同比降低92.2%，而二月份没有土地供应。进入三月份，济南市土地供应突然井喷，当月供应土地32幅，199.27万平米。其中工业土

6、地供应141.42万平米，居住和商服类土地供应量9幅，57.85万平米。四月份开始，济南土地市场进入回暖期。2009年上半年，土地市场供应面积回升至270.93万平米，同比下降了21.3%，而环比增加37.4%。居住和商服类土地只占土地供应的31%。在08年土地成交惨淡的背景下，政府出于谨慎并没有大面积的供应居住和商服类用地。从土地成交方面看，2009年上半年成交土地面积为170.81万平米，同比和环比分别下降了40.97%和30.9%。虽然成交面积环比下降，但从年内三月份开始市场反弹迹象明显。三月土地成交93.59万平米，成为上半年土地成交量最多的一个月。居

7、住类用地成交价格为167.3万元/亩，相比08年146.88万元/亩上涨了13.9%。商服用地价格为235.74万元/亩，较08年下降了32.5%，但由于面积比例较小，因此对总体均价影响并不大。在2009年上半年成交土地中，工业用地占57%，居住及商服类用地占43%。相比供应量，居住及商服类土地成交率更高。但值得注意的是，2009年上半年，济南市成交土地总体均价87.2万元/亩，相比2008年177.63万元/亩跌幅超过50%，工业用地成交价格急剧下跌是总体均价大幅下跌的主要原因。济南房产市场现状济南市作为山东省的省会城市和政治、经济、文化的中心，房地产市场一

8、直和全国保持着一致。受经济衰退和200