民商事案例分析1

《民商事案例分析1》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、民商事案例分析案例简介：某年11月23日，甲公司与土地局协商签订国有土地使用权出让合同，合同约定将面积8979平方米的土地有偿出让，用于商业开发建设，出让金800万，签订后30日内，甲先支付出让金的15%作为定金，剩余的60日内付清，甲若逾期30日未付清，土地局有权解除合同，并可请求赔偿，付清5日内，可办理土地使用权证，甲公司于12月27日给付合同定金130万，土地出让金280万，同时，甲公司申请，由于资金周转困难，想于次年的4月1日前交付，土地局同意，于12月28日颁发土地使用权证，但甲公司并未于次年的4月1日前付清，在多次催告下，仍不履行，土地局于次年的9月30日作出决

2、定，解除合同，收回范围内的土地使用权，注销土地使用权证，对甲公司已支付的不予退还，甲公司不服，提起诉讼案情分析：本案例涉及的是国有土地使用权出让合同法律关系和担保法律关系，主体均为甲公司与土地局，双方协商签订国有土地使用权出让合同，根据合同约定甲公司应当在合同约定期限内履行给付土地局土地使用出让权定金和剩余土地使用权出让金的义务，有权获得面积8979平方米的国有土地使用权，土地局有如期获取定金和剩余出让金的权利，但需履行在甲公司付清出让金5日内让予甲公司国有土地使用权的行使，并颁发给甲公司土地使用权证的义务。本案还涉及合同的变更，甲公司向土地局申请延长给付出让金的期限，土地

3、局同意变更，双方当事人按照变更后的合同行使权利，履行义务。具体分析：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条　土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。第十一条　土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。第十四条　土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。第十六条　土地使用者

4、在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。本案中，甲公司与土地管理部门土地局协商签订国有土地使用权出让合同，并约定将土地有偿转让，出让金800万，在60日内付清，逾期未付清，土地局有权解除合同，并可请求赔偿，付清5日内，可办理土地使用权证，由此看出，双方合意签订的土地使用权出让合同符合法律的规定，是有效的合同。2、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返

5、还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《担保法解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。本案中，合同中约定支付出让金的15%作为定金，并未超过主合同标的额的20%，符合法律规定。甲公司给付的定金可以作为给付的一部分，但在甲公司不按照合同约定履行义务的情况下，甲公司无权要求返还定金，土地局没有退还定金的做法是符合法律规定的，对于没有退还280万的出让金，我认为是

6、不予支持的，土地局有权要求损害赔偿，但无权在解除合同后占有甲公司给付的280万元出让金，因此土地局将280万出让金在没有经过对方协商的情况下占为己有是不妥的。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。当事人一方延迟履行主要债务，构成了根本违约，可能使另一方当事人订立合同的目的不能实现，因而经催告后在合理期限内仍为履行的，对方当事人可以解除合同。在本案中，甲公司在协商履行的日期内没有完全履行合同，违反合同的约定，土

7、地局有权解除合同，请求甲公司赔偿。理论延伸：一、土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定期限内出让，受让人按规定支付地价款，办理登记手续而取得土地使用权的法律行为。土地使用权出让合同除按法定程序进行外，还必须具备主体地位合格、意思表示真实、合同内容合法、履行法定审批登高程序四个有效要件，如不具备上述要件，合同就不能有效成立，也不产生预期的法律后果。司法实践中，土地使用权出让合同不具备有效要件而无效的情况很多，归纳起来主要有：1、主体不合格：土地出让合同中出让方必须是代表国家行使土地管理权的各级国土局，土地受让方必须