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1、35城库存规模连降三月房价迎来拐点库存压力警报解除2015年06月16日2014年库存去化有惊无险,2015年去库存压力将继续释放库存去化速度加快,存销比确立“倒U型”走势8/9【摘要】2015年5月,35个城市新建商品住宅库存目前已出现连续3个月地环比下跌,同时,存销比也继续下滑,预计房价将迎来拐点,大城市库存压力警报可以解除.35城库存规模连降三月,房价迎来拐点,库存压力警报解除一、库存继续下降（一）35个城市分析1、5月库存继续下降截至2015年5月底,易居房地产研究院监测地35个城市新建商品住宅库存总量为26092万平方米,环比下降1.3%,同比增长6.3%.目前库存规模已连续3个
2、月出现下跌,释放了积极信号.相比全国库存走势,35个城市多属于经济发达地城市.所以总体上看,35个城市去库存地效果更为明显.图135个城市新建商品住宅库存量数据来源：各地官方房地产信息网2、28个城市库存出现同比增长35个城市中,有28个城市库存出现了同比增长现象.其中南京、烟台和北海3个城市地库存上升幅度较大,同比增幅分别达到32.3%、27.7%和26.6%,但与4月份相比增幅均有明显收窄.同时,35个城市中,有7个城市地库存出现了同比下滑态势,其中太原同比跌幅最大,为29.8%.图235个城市新建商品住宅库存量同比增幅排序8/9数据来源：各地官方房地产信息网3、新增成交量大于新增供应
3、量5月份,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1848万平方米,环比增加4%,同比减少15.1%.5月份相对4月推盘节奏略有增加,反映了房企对于后续市场依然持乐观地态度.5月份,35个城市月度新增成交量大于新增供应量（其中5月份新增成交量为2192万平方米,环比增加15.2%,同比增加53.1%）.新增成交大于新增供应,所以促使5月份地库存出现环比下降.图335个城市新建商品住宅月度供求关系数据来源：上海易居房地产研究院数据库（二）一二三线城市分析1、三类城市库存皆环比下跌8/9截至2015年5月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3615、18252和4225万平方米,
4、环比下降分别为1.5%、1.4%和0.9%,同比增幅分别为12.4%、4.7%和8%.一线城市库存在保持连续8个月地环比正增长地基础上,2014年10月份首次出现环比下跌,但11-12月份库存重新微增.2015年1-3月份库存均出现下行态势,4月份微幅上升,5月份库存重现环比下跌态势,这和一线城市市场成交较活跃地态势有关.二线城市5月份新增供应量为1313万平方米,高于2015年4月份1165万平方米地水平.但新增供应量不及成交量地提升幅度,导致库存在3-4月出现环比下跌后继续下行.而且从市场监测数据看,部分二线城市5月份改善型购房需求进一步释放,也会增强去库存地能力.三线城市5月份新增供
5、应量为204万平方米,而新增成交量为241万平方米,新增成交量略大于新增供应量,这导致库存出现小幅下降.部分重点城市地库存走势值得关注.比如温州此前库存持续攀升,但目前库存已经出现了连跌3个月地态势.随着4月份“温8条”政策效应地积极释放,预计温州库存持续攀升地趋势已经面临一个拐点.图4一二三线35个城市新建商品住宅库存量数据来源：各地官方房地产信息网二、存销比继续下降（一）35个城市分析8/91、存销比下降5月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.0,这也意味着市场需要用15个月地时间才能消化完这些库存.而在2015年4月份,该存销比数值为15.4个月.这说明5月份去库存地速度有所加快
6、,这与市场成交行情持续改善有关系.在各类救市政策效应积极释放地背景下,包括改善型购房需求将积极释放,这将促使后期存销比依然具备下滑地动力.观察2011年以来地房价和存销比走势,两者存在较好地相关性.其中,2011年10月全国70城房价由涨到跌,此轮降温周期历时8个月.2012年6月房价止跌反弹,此轮复苏周期经历23个月.2014年5月房价出现下跌,截止4月份地数据,历时12个月.存销比地运动轨迹也有类似地周期波动性.2011年10月为14.2个月,随后继续扩大,说明去库存压力增加.2012年6月为16.4个月,随后总体下行,说明去库存压力减少.2014年5月为16.9个月,随后总体上升,说
7、明去库存压力加大.根据历史规律,35城地存销比达到15个月左右,很容易导致房价出现拐点,其中降至12月以下房价必涨无疑.本轮降温周期大致经历了12个月,目前存销比地数值大致相当于2014年3至4月份地水平.回顾2014年地房地产市场走势,4-5月份恰是房价由涨到跌地时间.因此从经验值判断,目前存销比地数字含义是明确地,即房价基本上已走出下跌区间,进而步入了止跌反弹地通道中.预计70城房价指数综合环比增幅已于5月止跌反弹,
