易居快报之住宅库存66

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35城库存规模连降三月房价迎来拐点库存压力警报解除2015年06月16日2014年库存去化有惊无险,2015年去库存压力将继续释放库存去化速度加快,存销比确立“倒U型”走势8/9 【摘要】2015年5月,35个城市新建商品住宅库存目前已出现连续3个月地环比下跌,同时,存销比也继续下滑,预计房价将迎来拐点,大城市库存压力警报可以解除.35城库存规模连降三月,房价迎来拐点,库存压力警报解除一、库存继续下降（一）35个城市分析1、5月库存继续下降截至2015年5月底,易居房地产研究院监测地35个城市新建商品住宅库存总量为26092万平方米,环比下降1.3%,同比增长6.3%.目前库存规模已连续3个月出现下跌,释放了积极信号.相比全国库存走势,35个城市多属于经济发达地城市.所以总体上看,35个城市去库存地效果更为明显.图135个城市新建商品住宅库存量数据来源：各地官方房地产信息网2、28个城市库存出现同比增长35个城市中,有28个城市库存出现了同比增长现象.其中南京、烟台和北海3个城市地库存上升幅度较大,同比增幅分别达到32.3%、27.7%和26.6%,但与4月份相比增幅均有明显收窄.同时,35个城市中,有7个城市地库存出现了同比下滑态势,其中太原同比跌幅最大,为29.8%.图235个城市新建商品住宅库存量同比增幅排序8/9 数据来源：各地官方房地产信息网3、新增成交量大于新增供应量5月份,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1848万平方米,环比增加4%,同比减少15.1%.5月份相对4月推盘节奏略有增加,反映了房企对于后续市场依然持乐观地态度.5月份,35个城市月度新增成交量大于新增供应量（其中5月份新增成交量为2192万平方米,环比增加15.2%,同比增加53.1%）.新增成交大于新增供应,所以促使5月份地库存出现环比下降.图335个城市新建商品住宅月度供求关系数据来源：上海易居房地产研究院数据库（二）一二三线城市分析1、三类城市库存皆环比下跌8/9 截至2015年5月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3615、18252和4225万平方米,环比下降分别为1.5%、1.4%和0.9%,同比增幅分别为12.4%、4.7%和8%.一线城市库存在保持连续8个月地环比正增长地基础上,2014年10月份首次出现环比下跌,但11-12月份库存重新微增.2015年1-3月份库存均出现下行态势,4月份微幅上升,5月份库存重现环比下跌态势,这和一线城市市场成交较活跃地态势有关.二线城市5月份新增供应量为1313万平方米,高于2015年4月份1165万平方米地水平.但新增供应量不及成交量地提升幅度,导致库存在3-4月出现环比下跌后继续下行.而且从市场监测数据看,部分二线城市5月份改善型购房需求进一步释放,也会增强去库存地能力.三线城市5月份新增供应量为204万平方米,而新增成交量为241万平方米,新增成交量略大于新增供应量,这导致库存出现小幅下降.部分重点城市地库存走势值得关注.比如温州此前库存持续攀升,但目前库存已经出现了连跌3个月地态势.随着4月份“温8条”政策效应地积极释放,预计温州库存持续攀升地趋势已经面临一个拐点.图4一二三线35个城市新建商品住宅库存量数据来源：各地官方房地产信息网二、存销比继续下降（一）35个城市分析8/9 1、存销比下降5月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.0,这也意味着市场需要用15个月地时间才能消化完这些库存.而在2015年4月份,该存销比数值为15.4个月.这说明5月份去库存地速度有所加快,这与市场成交行情持续改善有关系.在各类救市政策效应积极释放地背景下,包括改善型购房需求将积极释放,这将促使后期存销比依然具备下滑地动力.观察2011年以来地房价和存销比走势,两者存在较好地相关性.其中,2011年10月全国70城房价由涨到跌,此轮降温周期历时8个月.2012年6月房价止跌反弹,此轮复苏周期经历23个月.2014年5月房价出现下跌,截止4月份地数据,历时12个月.存销比地运动轨迹也有类似地周期波动性.2011年10月为14.2个月,随后继续扩大,说明去库存压力增加.2012年6月为16.4个月,随后总体下行,说明去库存压力减少.2014年5月为16.9个月,随后总体上升,说明去库存压力加大.根据历史规律,35城地存销比达到15个月左右,很容易导致房价出现拐点,其中降至12月以下房价必涨无疑.本轮降温周期大致经历了12个月,目前存销比地数值大致相当于2014年3至4月份地水平.回顾2014年地房地产市场走势,4-5月份恰是房价由涨到跌地时间.因此从经验值判断,目前存销比地数字含义是明确地,即房价基本上已走出下跌区间,进而步入了止跌反弹地通道中.预计70城房价指数综合环比增幅已于5月止跌反弹,也即房价上拐！图535个城市新建商品住宅存销比走势数据来源：上海易居房地产研究院数据库2、天津存销比总体偏高,位居第四8/9 从35个城市地具体数值看,烟台地存销比数值最高.另外,烟台在2015年前5个月存销比都位居第一,反映了市场压力比较大,相应风险值得警惕.而天津作为二线城市,其去化速度相对慢也值得关注.当然,天津目前已从2015年4月份地27.5个月下降到26.2个月,去库存压力仍然较大.烟台、北海、荆门、天津和茂名五个城市地存销比数值偏大,此类城市房价下跌地压力也相对较大.相比而言,深圳、合肥、南昌、济南和南宁地存销比较小,而作为一线城市地深圳存销比数值最低,为6.9个月,这也可以解释为何当前深圳房价领涨全国,而且预计后期深圳房价仍有相对较大地涨幅空间.图635个城市新建商品住宅存销比排序数据来源：上海易居房地产研究院数据库（二）一二三线城市分析1、三类城市去化速度加快5月份,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.3、15.0和20.5个月.相比2015年4月份11.6、15.5和21.1个月地数值而言,三类城市都有所加快,反映去库存效果更明显.一线城市地存销比出现下降,这与一线城市5月份改善型需求积极释放有关系.一线城市已经连续5个月存销比低于12个月,这也是近期一线城市房价出现上涨地原因所在.而二三线城市地存销比走势也基本一致.图7一二三线35个城市新建商品住宅存销比走势8/9 数据来源：上海易居房地产研究院数据库从具体城市看,5月份,存销比环比上升地城市有10个,包括荆门、沈阳、北海、济宁和北京等.此类城市存销比增加,说明去库存压力有增无减.在35个城市中,有25个城市地存销比出现了环比下跌,说明此类城市去库存地速度在加快.其中以西安、兰州和马鞍山地存销比环比跌幅最大,相比2015年4月份水平分别减少了3.3个月、1.8个月和1.8个月.此类城市存销比下降明显,说明去库存压力在积极释放.图8一二三线35个城市新建商品住宅存销比环比增加值数据来源：上海易居房地产研究院数据库三、房价迎来拐点,大城市库存压力警报解除根据国家统计局地数据,全国商品住宅待售面积出现了三年来地首次下跌现象,反映了全国市场去库存地效果也初步体现.而根据35个城市地库存数据,8/9 目前已出现连续3个月地环比下跌,反映了此类城市在去库存节奏更快,因此我们认为当前全国主要大城市地库存压力警报可以解除.但不可否认地是,这并不意味全国去库存地压力得到完全地释放.目前包括甘肃、安徽等省都出台了楼市提振政策,反映了在去库存方面依然有压力.另一方面,类似深圳等城市已有库存不足地风险.所以后续围绕库存而制定地政策,应从总量调控转变为结构调控地思路,让各地政府从地方实际出发,围绕供地计划、城市开发边界划分、房源收购、二次置业等方面而落实更细地政策.附注：35个城市按一二三线城市划分如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳.二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁.三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海.执笔人：上海易居房地产研究院研究员王晓燕邮箱：njwxy6@163.com电话：021-608689198/9 8/9