控制房价与稳定发展房地产市场辩证关系探析

《控制房价与稳定发展房地产市场辩证关系探析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、控制房价与稳定发展房地产市场辩证关系探析陈伯庚.自2005年3月开始的加强对房地产市场的宏观调控，今年已进入第8个年头了，围绕是控制房价还是稳定房l'

2、j保经济增长也已摇摆过好几次，二者关系能否止确处理，已成为宏观调控成败的关键。在此深度博穷阶段，•出现的所谓宏观调控“松动”之说，也与房市萎缩有关。本文试图就控制房价与稳定发展房市两龙目标之间的关系-展开分析与探讨，期望对决策有所裨益。—-房地产市场萎缩是否是宏观调控的成果这是当前面临的且必须回答的首要问题，这一问题的提出源自房地产市场形为O2012年2月20日据上海市统计局发布的数据称，2011年曲于国家和地方采

3、取了一系列政策措施，全市新建商品住宅平均销售价格每平方米13448无比上年下降5.4%,如果剔除经济适用房和动拆迁安置房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格为每平方米21584元；比上年一上涨2.8%。而同时则市场需求处于历史低位，2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8%,其中商品住宅1473.72万平方米；下降12.6%。全年商品房-销售额256&8万亿元，比上年下降13.2%,其屮，商品住宅销售额1981.91亿元，下降17.3%。存量厉交易両积更是持续下降。2011年上海市存量房交易面积1398.67万平方米，比上年

4、下降28.9%,其中存量住宅1058.71万平方米，下降30.4%。今年1月,：k海房企整体销售不佳，八成以上的上市房企销售面积回落，•全国的情况特别是-•线城市大致相似，北京2011年注销473家房企。一上述数据说明「201「年加强幺观调控的结［果，房价虽有所卞降，而住房销售而积却大幅下降，降幅高达10%-30%。这就不能不引起人们思考：房地产市场产董萎缩建宏观调控的成杲呜？笔者•的冋答「不，决不是！这种绝然否建的冋答是有充分根据的。〜温家至总理近期强调，房地产调撓H标，二是促使房价合範向归不新摇，三是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。这两大口标缺二-不可。曾

5、记得，从2005年以来发布的“国八条”、“国六条”等所有调控的文件都强调这两个方面。最早的提法，加强宏观调控的目标是三个“基本”，即：实现商品房供给和需求基本平衡、商品房结构基本合理，住房价格基本稳定。后来把加快住房保障制度建设，大力发展保障性住房逐步突出起来。2010年开始，更—■rrrr・・■———■r〒n——-mtm■tw—l・a1—■—■—■r〒■———»■rim»r-ne多地强调抑制房价过快上涨，而住宅市场的持续稳定和健康发展的口标很少提起，…这种片面性令人费解。——从理论上分析，控制房价与稳定和发展房市，存在着一种互为条件、互相制约、互相促进的关系。房

6、价合理有利丁房市稳定，而商品房供求关系平衡，房市稳定有利于促进房价趋向合理。从根本上说房价作为一种经济现象，最终是由市场价值规律、供求规律和竞争规律决定的。人们只能认识规律、依据规律，采取BBbmb»—和—适当的经济手段正确引导，才能从根木上控制房价。采用超经济的行政手段压抑房价，只能是暂时的，不能持久的，一遇机会就会反弹。可见，离开房市稳定，•■—N—•—-・—••■—••■•-••••■■•■••—■•■■■.・■••—■■・—••■■“••••■—■・—•孤立地压房价，难以见效。以上海为例，7年调控，商品住房平均价格从每平方米8500元•上涨到比前的2万冗以

7、上,.全国的住房平均价格大体上也上涨了2倍以上。2011年上海新建商品住宅均价下降了5.4%,仔细分析是由于经济适用房等保障房的比重上升，商品房结构变化带來的，而剔除这些因素，新建商品住宅平均价格不但没有下降，反而上涨了2.8%。实际并未真正降低。.归根到底，是衍场决定房价，而决不是房价决定山场，房地产市场宏观调控的根本冃标，是促使房地产市场持续稳定健康发展。只有市场稳定了，房价才能回■归到合理水隹除此，•别无他途。一，一一一一商品住宅市场下滑的深层原因分析为什么调控7年來，房地产市场特别是商品住宅市场会越來越不景气，甚至严重萎缩呢？个中原因是相当复杂的;从深层•

8、次上分析，土要有以下儿种：首先，是认识上的片面性。表现在“三重三轻”上，一是重房价，轻市场。在宏观调控屮，以为控制方价是重中之重，而把方地产市场需求看作是纯粹压抑的对象，甚至片面地把住宅市场需求旺盛不加区分地看作房价上涨的祸根。如前所述，市场供给和需求平衡；市场稳定是房价趋向合理的某础，•稳市场才能稳房价，协调市场，培育供略人于求的态势，才能降低房价。二是重行政手段，轻经济手段。过份倚重限价、限购、限贷的威力，而对货币政策、财税政策和法律手段重视不够，执行不力。众所周知，“三限”这种最严厉的行政手段的作用是有一主时限的、短暂的，而房价是市场形成的，只有依据市场规律

9、，运用市场