程果_房地产财务管理探

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1、房地产开发企业财务管理探索摘要：本文首先介绍了房地产企业融资的九种方式，对龙企资金需求进行了分析；然后对房地产开发企业投资管理的棊木特征、风险类型、风险分析方法及风险管理进行了阐述;再后对房企的拿地决策、策划设计、工程建设、营销推广四个阶段的成本控制做出简单介绍；并且对房企的纳税策划和分配管理提出了建议，最后对房企标杆万科的财务管理数据进行了剖析。近年来，房地产开发企业得到迅猛发展，血临了前所未有的发展机遇和挑战，通过有效的财务管理手段，提扁经营管理水平，对促进企业可持续发展具有車要意义。房地产开

2、发企业的财务管理，是指企业在生产经营活动屮对所需各种资金的筹集、使川、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的项经济管理工作，它是企业经营管理中的重要组成部分。R前,人部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，"T于受到行业性质的影响,房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业，不但资金投入大、建设周期＜、回收期心；而且开发风险高、经营风险大、决策责任重；同时经营活动新、成本管理杂、财务关系紧张；并且融资渠道

3、较少、纳税筹划不力、审计监督困难等。一、房地产开发企业融资管理房地产融资，即房地产资金的融通，房地产资金运作的重要特点是具有足额的不动产作后盾和房地产口然增值性。企业融资风险是因企业使用债务而产牛的由股东（或资本所有者）承担的附加风险，包扌舌企业到期不能偿债时，由股木或资木金抵债的风险，也包括由于负债而可能导致企业股东的利益遭受损失的风险。融资成本是指使用资金的代价，包括融资费用和使用费用。资本结构即权益资本与债务资本的対比关系，最佳资本结构是指企业所筹集资金的综合资金成本最低，同时使企业总价值最

4、大的资金结构。（一）H前房地产业主要融资方式1、银行贷款。信贷融资是间接融资，是市场信川经济的融资方式，它以银行为经营主体，按信贷规则运作，要求资产安全和资金回流，风险取决于资产质量。信贷融资由于责任链条和追索期长，信息不対称，山少数决策者对项目的判断支配大额资金，把风险积累推到将来。信贷融资需耍发达的社会信用体系支持。对银行来讲，它一般不愿冒太大的风险，因为银行借款没有利润要求权，所以对风险人的企业或项目不愿借款，哪怕是有很高的预期利润；而实力雄厚、收益或现金流稳定的企业是银行欢迎的贷款对象。房

5、地产企业bl前利用的银行贷款主要包括以下方式:土地使川权抵押贷款、自有财产（股权）抵押贷款、担保贷款。可拓展的银行贷款融资手段包括项目封闭融资、公司综合授信、纯信用免担保抵押贷款、在产品、存货抵押贷款、开发企业Z间的相互担保等。2、信托是受人之托代人理财的形式。信托贷款不但可以降低地产公司報体融资成木，而且期限弹性较大，在不提高公司资产负债率的情况下对以优化公司结构。信托目前主要有三种方式:一是传统的贷款方式，这和传统商业银行贷款一样。二是以股权融资的方式，信托公司持有开发商部分股权，开发商承诺在

6、约定的时间以溢价方式将股权冋购，这也是阶段性股权融资的方式，也是信托能做而其它金融机构所不能做的事。信托资金只要在一段吋间内取得一个合理冋报，并不要求与开发商分亭嚴终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的耍求，开发商也没有丧火对项目的实际控制权。第三种是交易方式的信托产品，这是其它金融机构所不能做的，就是房地产投资信托基金。它是由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证（股票、商业票据或债券），向投资人众募集资金，之后将资金委托一•家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润

7、在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，山受益凭证持有人分享。其发行的受益凭证可通过证券公司公开上市流通,比房地产有限合伙方式更具有流动性，且投资者享有不必缴纳公司税费、享受有限责任、集中管理、口由进出转让等优惠条件；信托公司收取固定的管理费用，但这种产品最大的缺陷是流动性不好。信托产品发行量最低是1500万元，最高则突破3亿元。多数信托的川途是直接给开发商用于项目开发，开发商以土地抵押的方式对信托风险提供担保。3、机构投资者及合作开发融资。当投资公司的自有资金由于投资渠道不健全，处于闲置状态，乐意

8、提供流动资金贷款、信托、股权投资等投资方式的资金；对项忖的耍求多是资金回笼快，融资时间在1-2年，一般资金成本在15%左右；这种资金比较适合房地产开发公司融资额度在二千万至一亿元人民币。而开发商寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负扌H的较好方法；合作开发的形式是多种多样的，可以是股权融资也可以是债权融资；投资物也很多，可以是货币、资产、管理，另外还可以改善政府关系和银行关系；这种方法对于缓解发展商口身资金压力、转嫁风险和降低风险大有益处。4、典当融资。