东莞虎门亿洲项目整合传播推广策略沟通案_(可排版)

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1、虎门亿洲项目整合传播推广策略沟通案途胜广告（深圳）2011年5月在综合体开发物业屮，商业最考验开发商运营能力，我们常常听到的问题我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？各种业态之间的关系是怎样的？现在集屮式商业有什么创新形式来实现销售？如何通过住宅或写字楼的销售去平衡商业的开发投入？商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求？启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发屮提升价格？现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大，

2、资金回收周期长，这个孑盾如何处理？开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅长的，怎么处理？城市与商业区位与商圈消费研究业态规划产品设计商业招商运营管理推广销售一个都不能少!住宅开发写字楼开发商业开发涉及的利益者（价值链）开发者消费者开发者消费者承租者开发者投资者经营者消费者涉及的环节（操作链）项目规划项目销售项n规划项目销售招租管理项目规划项目招商项0销售运营管理成功标准销售速度销售价格出租率租金满足市场消费实现投资收益有利社会发展途胜观点商业地产是一个精细的系统工程，有着众多子系统，是房地产开发屮最复杂、难度最大

3、的部分商业地产是“三高产品”：——高风险、高回报、高技术含量。住宅、写字楼、商业开发比较住宅、写字楼开发的口标客户是小众，满足不同消费者屮一部分消费者的独特需求。商业开发的目标客户是大众，满足不同消费者屮大部分消费者的类同需求。途胜观点商业要以区位价值为标尺，从时间、空间及功能等维度合理体现这一价值商业区位价值模型商业区位选择一般性规律商业区位价值模型商业区位选择一般性规律综合性商业交通便捷的城市繁华区大型超市交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高档居住区附近仓储商场购物中心用地相对丰富、交通便利的城乡结合部专业市场批发市场交通枢

4、纽和物流集散中心屮心区中间带边缘带分散商业条状商业组团商业中央商业区屮心商业街区级商业中心专营商业街市区商店郊区小店农贸市场郊区商业中心高高商业区位最大的特点是消费者指向，并以此来决定服务门槛和服务半径，从而决定区位价值。服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相对应，呈分散分布；服务门槛大的零售业等级也相应较高，布局数量有限，为了扩人服务半径，i般区位选择在交通的主要节点。不同零售企业在空间上表现为商品销售量随着离开最高地价商业区位距离的增加而呈现递减的趋势。综合体800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$

5、8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转世商业形式消费者价格皱感多选择，自曲购物空间体验式的购物需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短,此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以K;城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城

6、市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如大型百货、综合超市、专卖店、精M店等人均GDP位于4000~8000美金;城市化水平在70%以上90%以下超越传统商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物屮心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现+商业及业态发展演变途胜观点商业开发提供的不仅仅是商业空

7、间，更是一种消费方式，业态规划是对商业物业的灵魂塑造途胜观点销售模式选择决定了核心价值链的内涵，某种意义上决定了商业项目成败商业地产市场发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段商业购买人群以投资客为主投资客、商家商家、投资客保证销售成功的方法和手段营销手段解决销售问题银行担保引入主力丿占业态规划商业氛围营造整体商业营销后期商业经营管理商业地产开发成功的标准单-个项口顺利销售克服销售阻力，保证单个项目销售成功保证商家利益，聚集忠实客户，获取市场诚信，实现地产的持续开发成功销售方式直接销售返租销售返租销售带租约销售朴实诚信的销售方式商业地产开发

8、的发展阶段销售模式的选择决定了未来商业运营的特点，某种意义上会左右商业项口成败的轨迹。商业地产核心价值链销售是商业地产核心价值链在开发过程中实现的时间起点，销售模式的选择决定了核心价值链的内涵。开发商投资者消费者经营者商管公司地产产品