（协议合同）预约合同的效力及法律后果

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1、预约合同的效力及法律后果【摘要】预约制度是合同法上的一项重要的制度。实践中，关于预约与本约的区分以及预约合同的效力以及违反预约合同要承担的违约责任等事项进行研究的不多，本文从两个案件屮对预约合同的效力以及违反预约合同所产生的法律示果进行有益的探索。【关键词】预约合同；预约的效力；违约责任案例回放：案例1：陈荣根与江阴兰星房地产开发公司等不履行商品房预约合同纠纷案。2008年3月20日，陈荣根与兰星房地产开发有限公司签订认购卩一份约定由陈认购兰星公司的房地产，认购书屮双方对拟购商铺的位置、价款、时间以及双方的权利义务做了明确的规定。陈荣根于

2、当日向兰星交纳了60万元的诚意金，并约定待双方正式签订商品房买卖合同Z后，诚意金抵作购房款。至于认购书在陈荣根收到签订商品房买卖合同通知Z日起十tl内口动作废。后，兰星公司在未通知陈荣根签订商品房买卖合同的情况下，将房屋另售他人。陈荣根起诉兰星公司返还60万元的诚意金并赔偿因不履行合同造成的损失（包括合同履行示可以获得的利益）。本案中，关于预约合同的效力，一审法院认为，双方在签订认购合同的时候已经就认购的房屋作了明确的约定，是双方当事人真实的意思表示，符合合同成立的条件，认为认购合同是独立、有效的预约合同。双方在认购条件成就后应当按照约定

3、履行合同。条件成就后兰星公司没有通知陈荣根签订房屋买卖合同，即将房屋另售他人是违反了民事诚实信用的原则，属于违约。关于预约与本约的性质差界，一审法院认为此案中因为预约合同在内容上缺乏付款的时间、方式、商铺的交付条件以及交付日期等主耍的内容，阳这些都需要在本约合同中加以约定，故预约合同仅是订立木约合同的前提和基础。关于违约责任，因为双方Z间签订的仅仅是预约合同，对于合同成立的主要内容需要在木约合同中加以确定，因此对于陈荣根主张的町得利益损失不予支持，但是法院考虑到房地产的实际市场情况以及双方当事人的履约情况，具体的赔偿数额应以兰星公司实际获

4、得的差额利益返述给陈荣根。案例2：江苏中科置业有限公司与潘利商品房销售合同纠纷。2006年4月30日，中科公司与潘利签订《商品房买卖合同一份》，合同中约定了购房的位置、价格和面积。2006年5月10H,>

5、'科公司向潘利出具一份书面记载潘利购房的位置、面积、单价和总价款的书而材料，潘利交纳订金1万元：2006年5月15H双方乂签订了内部认购协议书一份，约定潘利认购的商铺位置、价格以及付款方式为先分期后按揭；后于2006年8刀11口潘利补交4万元。另，双方约定在开工后30LI内交清30%的首付款，并签订《商品房买卖合同》，同时交纳天然气管道

6、维护费、物业维修基金等，否则视为违约，规定了违约金的数额。后來，双方因房屋的质量、价款等发牛纠纷，致使《商品房买卖合同》未签订，屮科公司诉至法院要求潘利支付未交纳的房款。一审和二审法院认为双方的单价已经与后来的认购协议书中变更，支持了屮科公司的诉请。后屮科公司不服，以与潘利签订的内部认购协议书，不貝备商品房买卖合同应当貝备的主要内容，且潘利没有在开工后的30日内交清30%的首付款，因此认为双方Z间签订的内部认购协议为预约合同为由请求再审法院撤销原判决。关于内部认购协议卩的效力。再审法院认为根据双方签订的认购协议书中第5条、10条的约定，认

7、为该内部认购协议书中没冇约定房屋交付的条件以及LI期、办理产权登记的有关事宜以及剩余房款的支付等商品房买卖合同应当具备的主要内容，故认为该内部认购协议书应认为商品房买卖的预约，还没有转化为本约。关于违约责任的问题。再审法院认为内部认购协议书虽为预约，但其中约定的违约金是在双方合意的前提下约定的，视为冇效，法院予以支持。木文中提及的两个案例，案例1屮关于原告陈荣根主张的签订商品房合同屮的可得利益损失，法院不予支持。而对于原告的损失，法院要求被告在房屋卖与他人的利益差价中实际获得的利益赔付原告，笔者认为是合理合法的。案例2屮法院将原告中科公司

8、按照与被告潘利签订的内部认购协议书中双方约定的违约条款直接予以适川，亦是合乎情理的。根据以上两个案件，笔者从以下两个方面来展开论述：1、预约合同相关的制度与理论；2、违反预约合同的法律后果。一、预约合同相关的制度与理论。（-）预约合同的概念。预约，为约定将來订立一定契约之契约，其将來应订立之契约成为本契约。我国现行的法律对于预约合同及其违约责任没有进行明确的规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解釋》）屮有关预约的规定，为预约纠纷案件提供了执法依据，但其仅有的二条本文章共2页，当前在第1页［

9、1］⑵下一页本文章共2页，当前在第2页上一页［1］⑵规定尚远远不能满足审判实际的需要。理论上大都认为应依据合同自由的原则來认定预约合同的效力。预约从木质上而言，仍是形式完备的合同，该合同为双方