预约合同的效力及法律后果

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1、预约合同的效力及法律后果【摘要】预约制度是合同法上的一项重要的制度。实践中，关于预约与本痴约的区分以及预约合同的效力以及违反预约合同要承担螫的违约责任等事项进行研究的不多，本文从两个案件中草对预约合同的效力以及违反尚预约合同所产生的法律后果阊进行有益的探索。【关籁键词】预约合同；预约的效俱力；违约责任案例回放缑：案例1：陈荣根与江阴兰星房地产开发公司等不幸履行商品房预约合同纠纷案夜。20xx年3月20日，狷陈荣根与兰星房地产开发有唏限公司签订认购书一份约定刮由陈认购兰星公司的房地产，认购书中双方对拟购商铺效的位置、价款、时间以及双衢方的权利义务做

2、了明确的规辇定。陈荣根于当日向兰星交┛纳了60万元的诚意金，并铠约定待双方正式签订商品房後买卖合同之后，诚意金抵作购房款。至于认购书在陈荣踮根收到签订商品房买卖合同会通知之日起十日内自动作废。后，兰星公司在未通知陈葑荣根签订商品房买卖合同的ψ情况下，将房屋另售他人。缓陈荣根起诉兰星公司返还6安0万元的诚意金并赔偿因不珥13/13履行合同造成的损失。本案中，关于预约合同的效瞅力，一审法院认为，双方在陶签订认购合同的时候已经就臻认购的房屋作了明确的约定民，是双方当事人真实的意思表示，符合合同成立的条件鲣，认为认购合同是独立、有泯效的预约合同。双方在认

3、购隳条件成就后应当按照约定履行合同。条件成就后兰星公栗司没有通知陈荣根签订房屋滏买卖合同，即将房屋另售他人是违反了民事诚实信用的隙原则，属于违约。关于折预约与本约的性质差异，一﹁审法院认为此案中因为预约丕合同在内容上缺乏付款的时灭间、方式、商铺的交付条件豆以及交付日期等主要的内容彐，而这些都需要在本约合同旅中加以约定，故预约合同仅蟹是订立本约合同的前提和基衢础。关于违约责任，因蠼为双方之间签订的仅仅是预俜约合同，对于合同成立的主裆要内容需要在本约合同中加埽以确定，因此对于陈荣根主媲张的可得利益损失不予支持璀，但是法院考虑到房地产的实际市场情况以及双

4、方当事人的履约情况，具体的赔偿数额应以兰星公司实际获得的差额利益返还给陈荣根。享13/13案例2：江苏中科置业щ有限公司与潘利商品房销售吒合同纠纷。20xx年4月俭30日，中科公司与潘利签铫订《商品房买卖合同一份》鸭，合同中约定了购房的位置、价格和面积。20xx年瘢5月10日，中科公司向潘鲧利出具一份书面记载潘利购钟房的位置、面积、单价和总态价款的书面材料，潘利交纳订金1万元：20xx年5骛月15日双方又签订了内部疚认购协议书一份，约定潘利认购的商铺位置、价格以及耳付款方式为先分期后按揭；衢后于20xx年8月11日规潘利补交4万元。另，双方む

5、约定在开工后30日内交清耖30%的首付款，并签订《酋商品房买卖合同》，同时交ú纳天然气管道维护费、物业犒维修基金等，否则视为违约，规定了违约金的数额。后念来，双方因房屋的质量、价黍款等发生纠纷，致使《商品浪房买卖合同》未签订，中科敛公司诉至法院要求潘利支付脒未交纳的房款。一审和二审壕法院认为双方的单价已经与х后来的认购协议书中变更，佴支持了中科公司的诉请。后葳中科公司不服，以与潘利签蹲订的内部认购协议书，不具邑备商品房买卖合同应当具备琥的主要内容，且潘利没有在砝开工后的30日内交清30塥%的首付款，因此认为双方孵之间签订的内部认购协议为罩预约合同为由请

6、求再审法院奂撤销原判决。关于内部认购协议书的效力。再审法除院认为根据双方签订的认购７协议书中第5条、10条的约定，且认为该内部认购协鹌13/13议书中没有约定房屋交付的剩条件以及日期、办理产权登特记的有关事宜以及剩余房款涣的支付等商品房买卖合同应囵当具备的主要内容，故认为刎该内部认购协议书应认为商尥品房买卖的预约，还没有转促化为本约。关于违约责哇任的问题。再审法院认为内诌部认购协议书虽为预约，但熄其中约定的违约金是在双方馈合意的前提下约定的，视为肟有效，法院予以支持。猩本文中提及的两个案例，案泪例1中关于原告陈荣根主张筮的签订商品房合同中的可得缱利益

7、损失，法院不予支持。而对于原告的损失，法院要瞄求被告在房屋卖与他人的利款益差价中实际获得的利益赔弦付原告，笔者认为是合理合劓法的。案例2中法院将原告酲中科公司按照与被告潘利签葆订的内部认购协议书中双方葵约定的违约条款直接予以适谖用，亦是合乎情理的。音根据以上两个案件，笔者从庙以下两个方面来展开论述：菲1、预约合同相关的制度与邃理论；2、违反预约合同的法律后果。一、预约合调同相关的制度与理论。13/13唤预约合同的概念。预约篪，为约定将来订立一定契约之契约，其将来应订立之契约成为本契约。我国现行的阄法律对于预约合同及其违约焘责任没有进行明确的规定，

8、呀最高人民法院《关于审理商滚品房买卖合同纠纷案件适用峪法律若干问题的解释》中有躲