零售行业研究报告

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1、零售行业研究报告在商业渠道竞争加剧、居民消费能力没有显著提升和低成本城镇化步伐放缓情况下，同时高端品牌拓展减速造成了新开门店品牌中枢下移等多因素影响下，屮国零售行业新增资本开支效率出现下滑，即行业内投资所带来的效益较之前有所降低。从全国范围来看，零售渠道进入了中期去库存化阶段，从而影响了资本市场对行业的认可与估值。但我们认为中国经济发展不平衡，应该结构性区分不同区域商业发展阶段，虽然数据显示出东部沿海地区整体商业环境已经较为脆弱，但广大屮西部及东北区域在城镇化、产业转移等因素推动作用下，零售行业新增资本开支效率保持稳定，有些省份人均商业面积仍存较大提升空间，这些地区对商

2、业供给消化能力也较东部沿海地区要强。我们认为虽然一些中西部省会中心城市在过去几年间一直成为投资的热土，大型商业项冃的兴建已经很大程度上冲击了这些城市原有的商业格局，甚至出现了商业供给的阶段性饱和。但由于我国商品流通业上游的区域分割体质在一定时间内仍强势且难以逾越，我们认为中西部商业龙头在其核心城市受到冲击吋，可以通过省内渠道下沉來进行缓解，从而充分利用全省的潜在消费能力协助企业进入新的发展阶段。从本文逻辑出发，我们建议投资者关注：（1）根植于快速发展地区的零售龙头，能够通过省内布局来应对与缓解外部冲击，同时充分享受省内二三线城市居民消费升级红利的商业企业，该类企业在未来

3、几年中应享受高于全国行业均值的估值水平，如友阿股份、欧亚集团、友好集团、步步高、文峰股份等；（2）在零售渠道中期去库存化期间能承担整合者角色的零售企业，该类企业通过自建进行全国扩张，同吋在行业低谷时进行资本整合实现快速布局，资本开支的目的不是加大而是减少竞争，如王府井、金鹰商贸、银泰百货等。2011年，屮国消费市场依旧一片繁荣，1・12刀份完成社会消费品零售总额1&12万亿，累计同比增长17.1%,金融危机后增速持续在高位运行。在实业层面上，2011年是零售企业收获的一年，据wind数据统计，A股零售上市公司前三季度销售和利润增速都维持在30%左右，企业实体继续门店扩张

4、与下沉，渠道影响力进一步提升；2011年同时还是各种零售业态百舸争流的年份，网商发展依旧令人炫目，淘宝（含商城）创下单日52亿销售的历史记录、京东100亿投建物流体系，万达和大悦城等商业地产如雨后春笋争相进入商业土壤等。然而在资本市场上，2011年却是零售行业愁云惨淡的一年，申万零售行业指数从年初的4714点下跌至12月31日的3083点，全年行业指数下降35%,大于沪深300指数24.4%的下降幅度，导致行业溢价率水平从年初以来一路走低，截止年末已经低于2003年以来的历史平均水平。行业表现的疲软隐含了投资者对于商业零售各种风险的担忧，包括对未来宏观经济不确定性、人力

5、成本和房屋租金价格持续上升的担忧，其中网络零售和商业地产企业的蓬勃发展已经很大程度上改变了零售行业的供需关系，渠道间的激烈竞争已经突破传统零售企业间的打折促销，上升到对优质物业的抢占、品牌资源的争夺和对目标客户的锁定等方面。变幻的渠道供需格局深刻影响着资本市场对于行业前景的判断，本文试图从实体商业渠道供给和需求角度来分析本轮渠道扩张对行业的中期影响。一、渠道扩张加速：商业地产进入新一轮高速投资周期全社会商业营业(商铺)用房增速口2010年开始进入了快速增长阶段，该数据也在过去5年间首次攀升至30%以上，并已经持续到2011年末。与商业营业用房施工面积相互对应的是国家统计

6、局及各地方住建部发布的全社会商业营业用房开发投资完成额指标，该指标略先于施工面积一个季度左右，于2009年四季度进入快速攀升阶段，中枢在35%左右的增长水平位于历史新高，并持续到2011年底。商业物业构建经验显示屮国整体商业地产施工竣工周期为2年左右，即意味着2010年所启动的商铺高速投资将在2012-2014年集中进入零售市场，参与渠道间的博弈与竞争。(-)房地产企业加大在商业地产领域投资力度2010年以来，国家先后出台了一系列房地产调控政策，住宅地产的营运受到暂时压制，而与此同时，房地产行业另一个分支-商业地产子行业尚处于政策调控的真空期，受益于金融危机之后租金的恢

7、复性上涨，商业地产企业2010年以来经营状况持续好转，传统商业地产企业良好的经营状况和经营环境为其提供了在商业地产领域快速扩张的资本实力和信心。我们统计了中国品牌招商能力和综合运营能力较强的万达、中粮大悦城、华润万象城三家商业地产企业过去儿年的门店扩展力度，该三家企业自2009年以来加快了门店拓展步伐，过去三年来门店复合增速达到57%,2009-2011年新开业门店43个，3~5年的商业物业投资比例达30%；金地集团也表示到2015年商业地产投资占到20%；招商地产希望未来商业地产的占比能达到10%〜15%；万科集团高层也公开表示，未來5