论物业管理中的项目管理方法

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1、论物业管理中的项目管理方法摘要:本文通过对项目管理基础理论和方法的阐述，引出物业管理行业对项目管理方法的需求。在此基础上，对项目管理方法在物业管理企业中的应用进行了论述，得出项目管理方法是可以应用到物业管理行业中的。关键词：项目管理、物业管理中图分类号：C29文献标识码：A文章编号：一、现状及发展趋势1、国内物业管理现状随着我国房产经济的蓬勃发展，国内的物业管理市场正不断地迅速发展壮大，需求H益扩大。据不完全统计，目前全国实行物业管理的房屋面积超过120亿平方米，物业管理覆盖率已接近50%,北京等较发达城市的覆盖率达70%,深圳、上海己达90%

2、以上，以上3座城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的2%左右.由此可见，物业管理在我国发展快速，市场广阔，潜力无穷。然而，我国物业管理企业在迅速发展的同时，所面临的难题也不少，尤其是物业管理企业体制陈旧、企业管理规模较小等是当前的主要问题。可以看出，现阶段大多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，行业的整体抗风险能力较差，多数企业面临难以可持续发展的难题。2、物业管理的发展趋势(1)随着物业管理行业法律法规的建立和健全，物业管理行业将会走上规范化、法制化管理的轨道。(2)物业管理企业实现市场化经营将会成为今后物业管理项目发展

3、的主流。(3)区域化管理将会成为今后物业管理的发展方向。因为实现区域化管理不但能提高物业管理的整体管理水平，而一且可以使物业管理企业实现规模效益，有利于文明城市的建设。(4)物业管理市场空间进•步扩大。随着房地产经济的发展，社会对物业管服务的需求将会进一步提高，这将拓展物业管理企业的发展空间。二、项冃管理的基木理论和方法1、项目管理的基本理论项目管理指在一定约束条件下，以高效率地实现项日业主的目标为目的，以项目经理个人负责制为基础和以项目为独立经济核算，并按照项目内在规律，进有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。项H管理方法，是指通过运用

4、计划、组织、协调、控制等系统过程来对项日目标进行管理的一种方法。2、项日管理的主要工作内容(1)建立项目管理制度要建立、健全以项目经理责任制为核心的各项管理制度，如项目经理聘任制度、项R成木核算制度以及使项H处于受控状态的莫他管理制度，如要求项目定期上报各种报告、报表等。(2)明确项目组织形式首先应着手于设计公司的组织结构。在公司组织结构的设计过程中重点是将项目部与职能部门的关系表达清楚。组织结构建好之后，公司总部、各职能部门、项目部在具体项目管理过程中的职责和相互工作关系也就确定了。(3)设立合理高效的项目部包括•确定项目部的岗位设计；挑选出

5、合格的项目经理人选，山项目经理与公司签署责任状，明确项H经理的权力范I韦I,达到授权和监督的合理平衡。(4)指定项日目标体系山项目经理牵头，完成项目目标体系的设立，明确项目在实施过程中必须实现的一系列目标及英相互关系，从而使公司总部的理念和方针体现在项日的要求±o项Fl的目标包括项H前期介入Fl标、团队建设冃标、日常运行目标、以及安全健康目标等。(1)项目实施即项目管理口常工作，保证项目目标体系的实现，对项目的进度、质量、成本等重要目标进行实时监控。(2)项日完成情况考核山公司的相关部门组织，完成项目考核评价指标。设立年度考核目标、管理措施和手

6、段，如签订项目责任合同，从而达到对项目运行的动态和全程控制。三、项目管理在物业管理中的应用分析1、物业管理企业需要项目管理方法物业管理行业本身普遍存在行业门坎低、从业人员素质差等现象，从而制约了物业管理水平的好坏，也造成公司管理的项日水平参差不齐，这些都制约着物业管理的发展水平。而物业管理企业走向规模化是大势所趋，也是物业管理企业真正走向市场、降低管理成木、增加经济效益的有效途径，现已有许多物业管理公司为此承接了少则几个多则几十多个项目，如何统一管理好这些项目？要解决这些问题，物业管理企业就要在管理方法上下功夫，加强对项冃管理方法的研究和应用。

7、2、项目管理方法适用于物业管理企业作为项目管理本身来说，其目的就是要将冇限的时间、费用等方面的资源充分有效地利用。而物业管理目标就是用有限的资源，通过管理工作协调、平衡來达到一个较高的质量要求，使得物业保值增值。两者目标有高度的一致性。物业管理企业做好项H管理是企业不断扩大经营的保证，是企业成功走向市场化、社会化的前提，是企业形成集约化甜牌管理的基础。企业只有不断创新项日管理方法、改进管理、加强服务，才能真正管理好每个项目。四、物业管理企业采用项H管理的优势1、冇利于推行统一的管理规程和服务规范对物业管理企业的质量评定中，目前最具代表、最具权威

8、的当属全国物业管理标准和IS09000质量管理体系认证标准。通过参照这两种标准,对在管理中形成的操作规程、服务规范进行系统的总结，同时借鉴学习先进管理