项目管理方法在物业管理中的应用

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1、l绪论硕I：论义从表1．1中可以看出，1981年至1994年这段时间，是我国物业管理行业的起步发展阶段，发展速度比较缓慢。1994年至2004年这10年间，是我国物业管理行业发展迅猛阶段。在这段时间内诞生的物业管理企业数量较多。1．1．3国内外物业管理特征分析从国外近几年物业管理的实践来看，其现代意义的物业管理与我国开展的物业管理在内容和范围上存在一定的差别。其主要特征表现在以下方面：(1)物业管理的服务特征。从国外物业管理的产生与实践来看，物业管理具有第三产业的共同特征：服务性。世界上第一个房屋管理组织一一芝加哥建筑

2、物管理人员组织一一成立之时就提出：“物业管理是应房屋业主的需求，而提供．相应的管理服务”“1，同时1992年“国际建筑物业主与管理人员协会"的成立‘61，进一步表明了物业管理将成为一个独立的社会服务行业。而从国外近几年的物业管理发展来看，其服务性更多地体现在它对企事业机构生产经营活动的辅助和支持方面。AlamSpedding教授在分析这种特征时指出，现代社会人们在处理物业管理时的态度已变得更加谨慎H1。JaneAlder教授也进一步指出，物业从业人员因物业管理工作比较稳定，愿意长期承包物业管理业务，并做出长期的工作运作

3、计划n1。由此可见他们对物业管理经营的理念，主要体现在为企业生产经营提供基本服务的基础上。(2)物业管理内容及范围的广义性。从近几年来看，国外开展的物业管理具有广义性的房地产管理含义。物业管理的内容不仅涉及到房屋的开发建设，而且涉及到房屋及其附属设备设施的维修保养及更新改造。这表明近年来国外物业管理的内容和范围正在不断扩大。纵观我国的物业管理行业，其产生于本世纪80年代初的南方沿海城市，经过二十多年的发展，现在已经初具规模。通过对国内外物业管理特征的对比分析，我国的物业管理特征主要体现在以下方面：(1)物业管理内容的狭

4、义化由于人们对物业管理行业的理解认知程度不同，一般认为物业管理就是由物业管理企业按照合同约定，对已经建成的物业环境、卫生、安全等统一实施专业管理，并向使用人提供多方面的综合服务‘91。但在这些服务活动当中，都不包含房地产的投资、开发、交易等经营活动，而是体现出“物业管理=物业使用期管理”这样一个特点，这样便产生了范围与内容狭窄的“狭义性物业管理”。(2)物业管理服务的低层次化与物业管理职能的社会化我国物业管理在发展过程中，表现出了低层次化与社会化两个重要特征。我国现阶段的物业管理企业大都是劳动密集型企业；它们所提供的服

5、务也多为专业层次较低的保安、清洁等专项服务；而高层次经营管理服务的企业，相对较少。2硕1：论文项日管理方法柏j物业管理中的应用因此，可以看出我国目前的物业管理服务，仍然处于低级阶段，表现出低层次化的特征。从社会化角度来看，我国物业管理除了带有房屋管理的性质外，还带有比较明显的社会服务性质，如物业管理中，除了房地产管理本身所涉及的房屋维修、设备维修之外，还包括了清洁、保安、绿化等属于社会服务性质的内容，体现了我国物业管理职能的社会化，这也是我国物业管理实践的～个比较突出的特征。1．1．4物业管理在各个阶段的主要工作内容物

6、业管理是一个由若干环节组成的系统化工程，根据物业管理工作的特点，在物业的立项决策、规划设计到建成使用后物业的同常管理，物业管理都需要提前介入。这对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在使用过程中的维修保养，都具有重要的作用‘101。各个过程的具体内容见表1．2所示：表1．2不同阶段物业管理：1：作内容介入项目分类主要‘j：作内容对项目立项决策．I：作进行配合，对物业市场的细分、目标市场的定项目立项阶段位、成本理论分析、物业管理的标准和内容等问题发表看法和建议。对物业规则设计中容易忽略的细1，问题、建筑物内的管线布局

7、怎规划设计阶段样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见，避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。积极参与jl：程监理工作，从物业管理的角度对J=程施r[、设备安施一r管理阶段装的质鼍进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使瑚和管理服务带来的缺憾。根据物业管理的技术规范要求，参与’I：程验收，对接管的物业从接管验收阶段使用功能上严格把关，确保各项设备设施在投入使JHj前就能正常运行。日常运营阶段按照要求做好各项服务j：作，保证服务质量。1．2研究现状及发展趋势1．2．1国内外物业管理现状随着我国房产

8、经济的蓬勃发展，国内的物业管理市场正不断地迅速发展壮大，需求日益扩大。据不完全统计，目前全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近50％，北京等较发达城市的覆盖率达70％，深圳、上海己达90％以上。以上3座城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值l绪论硕一I．i仑文的2％左右“¨。全国物业管理企业己超