經濟適用房制度存在的問題及模式探討

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1、經濟適用房制度存在的問題及模式探討內容摘要：經濟適用房對完善我城鎮住房保障制度、促進房地產業的健康發展發揮瞭作用，但現實中，經濟適用住房的運作存在著若幹問題。本文針對我現行的經濟適用房制度在運作中暴露出的問題，提出瞭經濟適用房新的運作模式關鍵詞：經濟適用房問題模式經濟適用住房是政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房，是我國城鎮住房保障制度的重要組成部分。近幾年，經濟適用住房的開發與建設，對改善城鎖中低收入居民的住房條件，完善我國城鎮住房保障制度，促進房地產業的健康發展發揮

2、瞭巨大的作用。但同時經濟適用住房制度的運作中也存在著很多問題，值得我們總結、反思和完善經濟適用住房制度運作中存在的問題政策定位上存在的問題經濟適用住房最早出現在國發（1998）23號文件中，其明確提出經濟適用房面向中低收入者，並且要使經濟適用房成為國傢住房供應體系的主體之一。按照政策的最初設計，經濟適用房供應量要占到住房供應總量的70%-80%最近為瞭平抑房價，很多地方都在強推經濟適用房，要求經濟適用房占住房市場供給主體地位。那麼，這種經濟適用房政策定位是否可行呢？經濟適用住房作為國傢住房供應體系的主體政策定位源

3、於政府’居者有其屋〃的指導思想，即長期以來政府一直把居民擁有自己的住房看作是一種使命。筆者認為,〃居者有其屋〃的實質是讓百姓都能安居樂業，並不一定要求傢傢都有自己的房產。即使在美，仍有三分之一的人租房而居，並不是戶戶都有自己的房產我國的中低收入者數量龐大，地方政府財力無以支持大規模的開發經濟適用住房。而且經濟適用住房占用的土地是劃撥用地，免交土地出讓金。而土地出讓金又是地方政府財政收入的重要來源。因此，地方政府缺乏經濟動力去推動經濟適用住房的開發，甚至在變相地抵制開發。即使那一小部分用於經濟適用房開發的土地，也多

4、處於偏遠地段，而且配套很不完善。從2004年我國商品住宅的投資結構看，經濟適用房投資比重持續下降，由2003年的6.13%T降至4.61%,為1998年以來最低，近5年間減少瞭6個百分點經濟適用房是政策性商品房，一個政策性商品住房的供給占主體地位的住宅市場，不利於土地市場和房地產業的健康發展。一旦經濟適用住房的供給占住宅市場的主體地位，土地市場上進行交易的土地量將會大幅壓縮，不利土地市場的發育和完善，同時大量的土地劃撥又增加瞭權力尋租的可能。此外，大量政策性商品住房的開發勢必會壓縮商品住房的發展空間，由於政策性商

5、的房產我國的中低收入者數量龐大，地方政府財力無以支持大規模的開發經濟適用住房。而且經濟適用住房占用的土地是劃撥用地，免交土地出讓金。而土地出讓金又是地方政府財政收入的重要來源。因此，地方政府缺乏經濟動力去推動經濟適用住房的開發，甚至在變相地抵制開發。即使那一小部分用於經濟適用房開發的土地，也多處於偏遠地段，而且配套很不完善。從2004年我國商品住宅的投資結構看，經濟適用房投資比重持續下降，由2003年的6.13%T降至4.61%,為1998年以來最低，近5年間減少瞭6個百分點經濟適用房是政策性商品房，一個政策性商

6、品住房的供給占主體地位的住宅市場，不利於土地市場和房地產業的健康發展。一旦經濟適用住房的供給占住宅市場的主體地位，土地市場上進行交易的土地量將會大幅壓縮，不利土地市場的發育和完善，同時大量的土地劃撥又增加瞭權力尋租的可能。此外，大量政策性商品住房的開發勢必會壓縮商品住房的發展空間，由於政策性商品住房和商品住房在競爭上的不平等，沒有瞭市場的充分競爭，房地產業的發展將缺乏活力政府與開發商的博弈經濟適用房的開發過程，實質是政府監督與開發商追逐利益的博弈從開發商的角度來講，在經濟適用住房的實際開發運作中，以追求高利潤為最

7、高目的。開發商主要是通過變相提高房價來獲取利潤：第一，在取得土地後，開發商通過更改規劃紙等方式來提高建設標準和建築面積從而變相提高銷售價格，把那些中低收入者排除在購房者的范圍之外。第二，由於經濟適用房的銷售環節掌握在開發商的手中，使經濟適用房開發商可以通過預先留號等暗箱操作攫取灰色利潤，從而變相提高房價，降低瞭經濟適用房的保障性。第三，把用於開發經濟適用房的土地開發成普通或高檔的商品住宅，從中獲取超額利潤。從本質上講，開發商的這些行為是把政府通過開發商轉嫁給購房者的優惠占為己有，屬於開發商的不當得利那麼，政府對經

8、濟適用房的開發的監管又做得如何呢？很多經濟適用房開發項目在審批的時候很嚴，但是後續的監管跟不上，被開發商鉛瞭空子，造成既成事實。另外，經濟適用房的監督管理成本太高也是原因之一，根據現有的經濟適用房政策，經濟適用房的立項需要政府批準，開發所用土地往往由政府撥劃,電網、小區配套設施等的建設需要政府負責，銷售需要政府限價等等監督管理成本存在於各個環節中，隻要一個環節出現問題，可