經濟適用房投融資制度創新的探討

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1、經濟適用房投融資制度創新的探討摘要：隨著市場競爭的加劇，越來越多的房地產開發商深切體會到資金已是一個嚴重制約企業發展的瓶頸。作為資金密集型的行業，解決好房地產投融資問題已經迫在眉睫，文章分析瞭經濟適用房投融資存在的問題，並提出瞭相應的解決對策關鍵詞：經濟適用房；投融資制度；創新一、經濟適用房投融資制度的問題（一）政府的“磚頭補貼”模式容易造成補貼效率的缺失在磚頭補貼中，財政補貼直接作用於生產者，在銷售得以實現的前提下，通過生產者的供給行為間接地傳遞給消費者。縱觀世界各國的住房政策經驗，“磚頭補貼”的適用前提是住房極度短缺

2、，而在目前商品房大量空置的情況下，使用磚頭補貼是不適宜的，而且磚頭補貼會造成效率的缺失。（見1)1中，X軸代表消費住房商品的數量，Y軸代表消費其他商品的數量。在政府未實施經濟適用房補貼的情況下，消費者預算線為AB,U為與其相切的無差異曲線，切點為E,其對應的住房消費量為0X1,對應的其他商品消費量為0Y2。當政府實行“磚頭補貼”政策後，消費者預算線變為AB〃，與其相切的無差異曲線為IT,切點為E‘o即由於磚頭補貼導致瞭住房價格的下降，從而使消費者的住房消費增加瞭X1X3,其消費量變為0X3,而其他商品消費量保持不變，仍為

3、0Y2。如果用其他商品數量表示住宅消費數量，那麼在E/點，其他商品消費量為0Y2,住宅消費數量就為0A-0Y2,即為AY2。假使我們在政府實行補貼政策之前，也就是AB這條預算線上也要實現0X3的住房消費量,那麼其對應的其他商品消費量僅為0Y1,也就是說用其他商品數量表示的住宅消費數量為AY1。我們比較補貼前後可以發現，政府對於住房消費的補貼用其他商品數量表示則為AY1-AY2=Y1Y2=E/G（G為E‘X3與AB線的交點）如果現在我們換一種補貼方式，用對消費者的直接補貼代替對房屋供給方的補貼，這種方式我們通常稱為“人頭補

4、貼”方式。在這種方式下，要想達到與“磚頭補貼”同樣的效果，則需要AB線平行上升至A'B'，與IT這條無差異曲線切於E'點,這時政府對於住房的補貼用其他商品數量表示則為0A‘-0A=AAz=FG（F為E‘X3與A'B,線的交點）。顯然，在產生同樣效用（無差異曲線均為ir）的情況下，“人頭補貼”方式與“磚頭補貼”方式相比，用其他商品數量代表的住房補貼數量FG〈E'Go可見，“磚頭補貼”方式存在補貼效用的缺失（二）銀行對經濟適用住房的信貸投入不夠，中低收入傢庭貸款購房困難資金問題是住宅建設的核心問題。經濟適用住房開發建設需要金

5、融信貸以及預售款項、住房抵押貸款的及時投入，資金到位與否對項目成敗至關重要，其中銀行信貸的支持更是重中之重。經濟適用房的購買者絕大多數為中低收入傢庭，其收入較少，要一次性付清購房款項有一定困難，隻有向銀行貸款。所以，經濟適用住房的開發建設、銷售與銀行信貸的支持可以說是密切相關，兩者相輔相成。然而盡管經濟適用住房有政策上的優惠，但是這也不能保證所有的中低收入者都能順利得到銀行信貸的支持。這是因為：從銀行的角度看，由於國傢並沒有對經濟適用住房貸款實行指令性計劃的約束，銀行作為獨立自主、自負盈虧的經濟實體，從自身盈利與風險角度

6、考慮，隻有在絕對安全的情況下才會提供貸款；從消費信貸角度講，經濟適用住房的建築用地為行政劃撥，是不完全產權，銀行要求借款人必須提供第三方擔保，否則不予抵押貸款，而對於大多數中低收入者來說，他們本身的還貸能力相對較弱、違約風險較大，提供第三方擔保也並不是一件容易的事。從目前的情況來看，制約銀行對經濟適用房信貸投入的原因還包括，經濟適用住房位置偏遠與公共設施的不配套，使中低收入傢庭購房後難以解決其交通問題，一定程度上使經濟適用房很難確保銷路，因此，銀行不願給予貸款；住房貨幣化的補貼（如住房公積金）發放不能一次到位；中低收入傢

7、庭本身購房支付能力低、缺口大，也使得銀行不願進行信貸投入；一些地方政府對經濟適用住房的行政幹預過多，違背市場規律進行開發，造成其難以銷售，也影響瞭銀行對經濟適用住房貸款的發放二、經濟適用房投融資制度創新（一）經濟適用房開發投資的制度創新1、政策力度不宜過大，應實現調控目標的同時，兼收培育市場之功效。我國房地産業經過幾年的快速發展，粗具規模，雖存在過熱問題，但是並未到泡沫將破的地步，還存在調控治理的空間，而房地產業作為我國經濟的一個新增長點，對於國民經濟增長發揮著重要的帶動作用，如果政策的調控力度過大，有可能引起連鎖反應，

8、抑制經濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外,我國房地産投資的公平競爭環境問題一直比較突出，因此，在調控規模與結構的同時，改善市場環境更具有長遠價值2、設立經濟適用房投資基金。(1)定向招募啟動資金，編制詳細的基金投資計劃及管理計劃，初步建立基金運作的機制。可先從建立地區性的投資基金入手；(2)在政府許可的前提下，向投